Инвестиции в усадьбы: есть ли перспективы у данного бизнеса

Одна из сессий на выставке ПИР Отель-2021 была посвящена именно усадьбам как объектам для вложения средств. С одной стороны, со стороны государства мер поддержки инвесторам, заинтересовавшимся именно такой недвижимостью, стало заметно больше – в рамках федерального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства». Вроде бы появились возможности льготного кредитования, а также обеспечивающая инфраструктура по линии Минстроя РФ. Упростилось согласование ряда документов. При этом на ряд льгот объекты культурного наследия не имеют права либо по статусу, либо по формату и размеру: например, какие-то меры поддержки на сегодняшний день касаются объектов с номерным фондом 120 номеров и более, либо площадью от 5000 кв.м. А как раз усадьбы «не дотягивают».

Но желающих работать на ниве восстановления усадеб и исторических памятников и интеграции их в систему внутреннего туризма по-прежнему единицы. Чем объясняют свой выбор эти энтузиасты – «хозяева усадеб» наших дней?

Рассказывает Андрей Ковалев, владелец одной из крупнейших усадеб на территории Московской области – Усадьба Гребнево @usadba.grebnevo (обширный архитектурно-парковый ансамбль примерно в 30 км от МКАД, в Щелковском районе. – Прим.ред.)

«Честно скажу: с памятниками архитектуры связываться не советую. Тема эта интересная, но реставрация объекта убыточна, и прибыли не принесет никогда. Пример: средства, необходимые на реставрацию одной только колокольни в  Гребнево, - 3 млрд рублей!

Так что лично для меня это было скорее веление души, стремление оставить что-то хорошее в этом мире после себя, подарить это людям.

Если же говорить о самом формате усадеб – тут можно выстроить вполне прибыльный бизнес; я бы скорее выбрал термин «подмосковные курорты», востребованные в условиях ограниченного выезда за границу, когда люди готовы ехать за 150 км в комплекс даже без каких-либо развлечений, лишь  бы пожить на природе, на реке.

Я все же склонен уделять много внимания досугу, в том числе детскому: горки, бассейны, развлечения. Для взрослых – спа, возможность занятий спортом. Присматриваюсь к другим подмосковным усадьбам, докупил еще земли: хочу создать 5-6 загородных курортов с домиками, сдаваемыми в краткосрочную аренду, плавучими домами на реке или озере, где можно ловить рыбу, кататься на лодках…»

Но без облагораживания территории  качественную усадьбы сделать не получится. Поэтому в Гребнево инвестору пришлось вложить колоссальные средства в приведение в порядок окрестностей – и теперь уютные прогулочные зоны доступны всем местным жителям и гостям, приезжающим даже не в усадьбу, а просто так.

«Занимайтесь бизнесом, который приносит вам удовольствие! Да, это затратно: и восстановление исторических объектов, и поддержание их состояния, и приведение в порядок соседних территорий. Но люди будут вам благодарны».

Туристические домики, несмотря на то что это временные строения, возводились так, чтобы спокойно простоять лет 30; потом потребуется модернизация. Усадьба Гребнево пока дохода особого не приносит: по словам Андрея Ковалева, пока окупается, по сути, только зарплата персоналу.

«Пока что бизнес идет очень тяжело – несмотря на то, что у нас очень много домиков, цены лояльные, есть даже домики всего за 1000 рублей в сутки. Кое-какие усадебные проекты, по прикидкам, могут окупиться за семь месяцев, но это только плааны». (Кстати, туристические домики, несмотря на то что это временные строения, возводились так, чтобы спокойно простоять лет 30; потом потребуется модернизация).

«Но я не теряю энтузиазма. Воспринимаю усадьбу как эксперимент, как творческий процесс: главное – получать удовольствие. А позже буду «выстраивать» окупаемость.

А пока что даже одна история усадьбы греет душу: одним из ее бывших хозяев был крестный Петра Первого, другой – дедушка Екатерины Великой, третий-четвертый – тоже знаменитости… Ну и в конце этого списка – Андрей Ковалев: пустячок, а приятно».

Более оптимистично настроен Алексей Шкрапкин, владелец усадьбы Скорняково-Архангельское (@usadba_skornyakovo). Еще с детства инвестор мечтал восстановить храм Михаила Архангела в деревне Скорняково Липецкой области. В итоге, когда вырос и стал бизнесменом, на этом не остановился – восстановил не только упомянутый храм, но и всю усадьбу XIX века. Вложив в это порядка четверти миллиарда рублей.

«Не соглашусь с коллегой, что восстановление усадеб – удел романтиков: мы на своем опыте опровергаем это мнение. Для глухой деревни  в Липецкой области мы очень успешны; растем и развиваемся. На нас практически никак не повлиял коронакризис. Причина успеха кроется, вероятно, в том, что культурное наследие, которое мы монетизируем, - одно из главнейших преимуществ всей нашей страны: России. Мне очень обидно, что на государственном уровне пока до сих пор крайне мало делается для поддержи туристических объектов, которые развиваются на базе именно исторических памятников.

Ну а в чем секрет нашей успешности? Главное, наверное, - то, что мы удивительно многофункциональны. Работаем и какк культурный центр: например, в этом году на нашей базе проходил один из крупнейших джазовых фестивалей РФ. Проводим творческие вечера, разные выставки; да, есть и гостиница – но доля ее не более трети в общей структуре выручки. Остальное – работа культурного центра, рестораны, прочие разнообразные форматы питания, детский отдых. Что еще? Редко какое другое место подобного плана может похвастаться такой большой гибкостью в плане оперативной «перестройки» под нужды потребителя. Например, в прошлом году у нас по понятным причинам очень пострадал сегмент свадеб – зато «выстрелили» гостевые дома.

Сейчас появились корпоративные клиенты; соответственно, увеличиваем выручку за счет корпорантов.

По большому счету, потенциал «загородно-усадебного» сегмента огромен: для инвесторов, считаю, это – просто Клондайк. А сейчас к тому же уже и иностранцы поехали; не знаю, как они прорываются сквозь закрытые границы, но к нам приезжают регулярно.

Все-таки гости из-за рубежа вряд ли поедут на пляжи Крыма или кататься на лыжах в Сочи. Им интересны места с историей, со своими традициями.

Конечно, не обходится без ложки дегтя, причем огромной: инвестор, принимая решение, входить или не входить в проект, не имеет полной информации. И это, увы, огромный риск.

Пример – и лично мой печальный опыт – когда мы в 2010 году начали восстанавливать усадьбу, местная администрация нас встретила с распростертыми объятиями. Освободили от налога на имущество, дали льготную ставку по налогу на прибыль и все прочее. Прекрасно; в 2015 мы открылись, начали работать. Наступил 2021-й – и в начале года мне местные власти объявляют: мол, решили ОЭЗ «прикрыть», поэтому ваши льготы по налогу на имущество отменяются.

Представляете? Я вложил огромные средства, а теперь вынужден платить 2,2% со всего колоссального туристического туркомплекса! А власти «кивают» на прокуратуру – мол, ничего сделать не можем, боимся их санкций…

Ставку аренды на землю – ту самую, которую я облагородил, проложил прогулочные дорожки – подняли в… 120 раз. Еще недавно я платил 10 000 рублей за аренду пустырей, заброшенных и никому не нужных; привел их в порядок – и тут говорят: выкладывай миллион. Спрашиваю, а если откажусь от аренды этих участков? «Пожалуйста, но мы тут разместим палаточные городки или глэмпинги, которые «убьют» удивительную атмосферу этого места».

Поэтому огромный пласт работы, который еще предстоит как-то лоббировать, - изменение региональных законов.

Дальше: банки. Например, нам понадобился кредит на вторую очередь строительства – а объекты культурного наследия, оказывается, в залог не принимают! «Более высокие риски». Так что исторические объекты, по сути, лишены возможностей банковского кредитования.

То  есть, вы как инвестор вкладываете колоссальные суммы, вас поманили льготами, но как только пройдет несколько лет, и вы построите-таки инфраструктуру, - вам в одночасье могут изменить правила игры. И все инвесторы должны быть к этому готовы.

Хорошо, что у нас есть профессиональные объединения, корпорация «Туризм РФ», Ростуризм, которые активно работают. Но нам нужно еще больше объединить усилия по лоббированию наших интересов, чтобы не получалось то, что получается сейчас. И, конечно, менять структуру банковского финансирования, а также устранять налоговое неравенство в смысле отношения к работе над объектами культурного наследия – на федеральном уровне. Иначе нам туризм в стране не «поднять».

О проекте «Богдарня» (@bogdarnya) рассказала Лариса Прончатова. Проект зародился на базе бывшего заброшенного колхоза «Светлый путь»: его выкупили в конце 90-х англичанин Джон Каписки с женой, решив организовать ферму и обеспечить работой местных жителей. Правда, не удалось: предприятие через три года обанкротилось. Дальше оно пережило еще два «рождения», сначала став фермой нового образца – уже довольно успешной (на 4000 голов коров), а потом трансформировавшись в архитектурно-туристический комплекс «Богдарня» с имеющимися в его инфраструктуре объектами размещения.

Часть коровников реконструирована под конюшни; именно здесь возрождаются традиции русской езды «тройкой». Комплекс продолжает традиции усадеб XVIII-XIX века. Отель же «Богдарня» представляет собой бутик-объект 3* на 20 номеров, все с индивидуальным дизайном; оформление – как у особняка XIX-XX века. Другие средства размещения – а-ля постоялые дворы: номера при конном дворе. Очень, кстати, востребованные: сюда на фестивали, выступления и соревнования по конному спорту приезжает много конников, которые хотят находиться как можно ближе к своим «подопечным». Плюс есть «Гостевой дом купца Бодрихина», с учебными классами и библиотекой: сюда охотно наезжают студенты и школьники.

Инфраструктура тоже в наличии: башня, галерея, ресторан. Проводятся экскурсии, «английские» чаепития, прочие досуговые мероприятия. В перспективе предполагается реконструкция еще коровников в две гостиницы 3* по 26 номеров; тогда количество номеров уже заметно перевалит за сотню. Также на территории запланировано строительство обособленных гостевых домиков, где можно разместиться с полным комфортом: каждый со своей инфраструктурой и собственной территорией (20 домов на территории 3 га).

Помимо соревнований и общественных мероприятий, «Богдарня» популярна как место для проведений фермерских ярмарок – этого и соседних регионов; Центральной части России, Поволжья. Гастрономическая тема вообще пользуется тут особой популярностью.

Так что на «недоходность» объект пожаловаться не может.

Еще один интересный пример – «Дом вдали от дома» в Суздале (@suzdal_dom), «детище» Вадима Дымова и Евгении Зеленской. Которые сами в бытность – в 2003 гооду – переехали в Суздаль с двумя сыновьями и начали активно принимать гостей, которые почему-то очень быстро перестали в доме помещаться. А «классическим усадебным домом» заинтересовались и посторонние, которые тоже жаждали сюда приехать и пожить «как в детстве»; в итоге зародилась идея показать людям абсолютно новый подход к гостеприимству. Ключевая идея была такова, что в старых домах можно жить ничуть не хуже, чем в современных, с абсолютным комфортом – и при этом ощущая флёр старины.

Один дом выкупался за другим (сейчас их три), каждый оформлялся в индивидуальном ключе, наполнялся предметами антиквариата из частных коллекций…

Это начинание тоже финансово вполне успешно. Хотя, как комментируют владельцы, в Суздале с учетом специфики города особенно сложно: чрезмерно много правил. Нельзя расширять дома, делать пристройки и т.д.; так что тут тоже своя «история запретов».

В пандемию этот комплекс тоже не пострадал финансово: его по достоинству оценили «удаленщики».

Впрочем, несмотря на стабильный доход, речь о возврате инвестиций пока не идет – просто потому что инвестиции-то не прекращаются: постоянно идут усовершенствования, расширение импровизированной «усадьбы». Как сообщают владельцы, в ближайших планах – запуск еще семи гостевых домов.

Кристина Голубева, специально для Frontdesk.ru