Отельеры получают доход с дефицита

Московский гостиничный рынок при разительном несоответствии растущего спроса и имеющегося предложения остается привлекательным для бизнесменов. Гостиниц мирового класса в Москве всегда было мало. Между тем волна реконструкции старых советских гостиниц в столице нарастает одновременно с увеличением туристического потока. А заметного прибавления номерного фонда можно ожидать не раньше чем через три-четыре года. Поэтому удорожание постоя в московском отеле, а следовательно, и рост доходности отельного бизнеса в ближайшем будущем гарантированы.

По оценкам экспертов, стоимость размещения в столичных гостиницах в следующем году вырастет на 10-15%, как это произошло и в уходящем году.

Номерной фонд гостиниц Москвы можно условно подразделить на гостиницы современного стандарта и гостиницы советского типа, большинство которых было возведено в период с 1950 по 1980 год. По данным официальной статистики, предложение гостиничного хозяйства Москвы представлено 203 гостиницами с совокупным номерным фондом 40,3 тысячи номеров (или примерно 68,4 тысячи мест). Во всем этом богатстве учитываются и пятизвездные отели, и отели более низкого уровня, в том числе корпоративные, и даже общежития, используемые в качестве гостиниц, проживание в которых не соответствует современным представлениям о комфорте. Эксперты компании Knight Frank, исходя из собственного представления о приемлемости комфорта, считают, что реально гостиницы Москвы могут предложить сегодня туристам не более 30 тысяч номеров. А эксперты консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Hotels (JLL Hotels) оценивают московские реалии еще жестче. По их данным, номерной фонд современного стандарта в Москве насчитывает примерно 9,8 тысячи номеров.

Эти номера соответствуют российскому определению "пять звезд" или западному стандарту luxury (четыре плюс и пять звезд).

С бюджетными номерами - три звезды и ниже - в Москве гораздо хуже. Хотя их доля от общего количества гостиниц составляет 43%, основной спрос туристов приходится именно на них. А их число сокращается уже несколько лет. В этом году была закрыта на реконструкцию знаменитая гостиница "Украина" (1019 номеров). Чуть раньше столичные гости потеряли отели советского типа "Москва", "Минск", "Ленинградская", "Советская". На очереди "Пекин" и "Центральная".

Неудивительно, что процент заполняемости гостиничных номеров в Москве по мировым меркам довольно высок: почти 72% по итогам первого полугодия, по оценке JLL Hotels. И это несмотря на то, что столичные отели признаются одними из самых дорогих в мире.

Отель - дело тонкое Ситуация вряд ли изменится в обозримом будущем. Во-первых, отелей по-прежнему будет строиться мало. "Причины осторожности девелоперов на гостиничном рынке Москвы состоят в высоком уровне первоначальных инвестиций в проект при более длительном сроке окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью", - объяснила "Газете" старший вице-президент JLL Hotels Марина Усенко. - Учтите еще и трудности точного прогнозирования денежных потоков будущей гостиницы».

Трудностью прогнозируемости эксперт называет традицию нерегулярности заселения в московские отели. Дело в том, что в Москву едут гости в основном с деловыми целями - так называемый бизнес-туризм. В финансовой столице России просто нечего делать массовому потоку индивидуальных туристов, посещающих город, например, с познавательными или развлекательными целями.

А отсутствие постоянного или, еще лучше, постоянно растущего потока обычных туристов приводит к тому, что даже если девелопер возьмется за проект, то это будет дорогой отель. Логика девелоперов вполне объяснима: высокий ценовой сегмент в любом секторе недвижимости менее подвержен рыночным рискам. Поэтому в текущем году, например, увеличение номерного фонда произошло в сегменте 4-5 звезд за счет открытия Ritz-Carlton Moscow, MaMaison Pokrovka Suite Hotel, «Бородино», Milan WEL Hotels & Resorts. А в секторе бюджетных гостиниц, по оценке директора департамента по гостиничному и ресторанному бизнесу из компании Becar Андрея Чиликина, предложение отстает от спроса примерно в два раза.

«Развитие московского рынка гостиничных услуг так и будет буксовать, потому что, во-первых, слишком дорогие земельные участки, а во-вторых, девелоперы, работающие на этом рынке, не понимают сути отельного бизнеса, отличающегося относительно освоенного офисного строительства, - считает партнер компании Knight Frank Константин Романов. - Пока не достигнет точки насыщения офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости, о бурном развитии рынка гостиниц можно не говорить». Как недавно писала "Газета" со ссылкой на нескольких экспертов рынка, московский офисный рынок может спокойно поглотить около 3 млн кв. м площадей при темпе строительства 700-800 тысяч кв. м в год. Так что ждать насыщения придется еще долго.

Кроме того, гостиничный бизнес требует гораздо более высокой квалификации. Как пояснил представитель одной из консалтинговых компаний, эксплуатация гостиничной недвижимости - дело тонкое. От содержания и эксплуатации бизнес-центра или торгово-развлекательного комплекса управление отелем отличается, условно говоря, так же, как изысканное блюдо французского повара от еды из фастфуда. Чтобы поставить дело на рельсы и обеспечить возврат инвестиций, хозяин и управляющий гостиницей должен кропотливо трудиться не один год. И даже когда расчетный показатель заполняемости достигнут, ежедневный контроль качества неизбежен.

Как отмечается в годовом отчете компании JLL Hotels, традиционно публикующемся осенью, инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса по-прежнему проигрывает в сравнении с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. "Для среднего ценового сегмента московских гостиниц сегодняшняя доходность оценивается на уровне 12% годовых с учетом долгового финансирования", - отметил Романов. Впрочем, расчеты специалистов компании JLL Hotels поднимают планку доходности повыше: если в декабре прошлого года номер в московской гостинице приносил 213 евро дохода, то оценочно в этом декабре - уже 248 евро, что на 16,3% выше. При этом цена номера увеличилась примерно на те же 16% (341 против 293 евро).

Гладко было на бумаге Гостиничный бизнес страдает и болезнью, характерной для всего сектора столичного строительства: задержкой сдачи объектов в эксплуатацию. Только если сдачу бизнес-центров застройщики задерживают обычно на квартал или два, то гостиницы, как более сложные объекты, не менее чем на полгода. Виноваты в этом чиновники: трудности с оформлением документации, на которые застройщики уже устали жаловаться, характерны и для сегмента гостиничного строительства.

Но городские власти демонстрируют оптимизм. Не беда, что разговоры о массовом строительстве гостиниц ведутся из года в год под аккомпанемент сноса существующих - принята новая схема размещения гостиниц, по которой к 2010 году в Москве будет открыто 353 новые гостиницы. "В силах городских властей увеличить предложение на этом рынке. И акцент при этом делается на строительство недорогих трехзвездных гостиниц. Мы планируем выполнить намеченные объемы к 2010 году. Когда их будет достаточно, то цены сами пойдут вниз, а у гостей города будет возможность выбора в гостиничной сфере", - заявил недавно префект ЦАО Сергей Байдаков.

Эксперты предлагают потерпеть. «Проблема нехватки отелей будет решена в течение ближайших двух-трех лет, после чего мы воочию убедимся в снижении стоимости номера», - уверил "Газету" гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. "В целом власти Москвы движутся в правильном направлении, принимая различные меры по стимулированию выхода на гостиничный рынок инвесторов", - считает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. Это такие меры, как предоставление различных льгот при строительстве гостиниц, запрет на перепрофилирование гостиничных площадей, подбор участков под строительство гостиничных объектов, разработка программ по реконструкции и строительству гостиниц. Но девелоперы голосуют ногами. Например, акционеры компании МИАН, в свое время даже приостановившей продажи в жилом компле