Анализ отелей среднего сегмента в Санкт-Петербурге

Несмотря на очевидную нехватку предложения и повышенный спрос, инвесторы не спешат восполнить дефицит гостиниц среднего класса в Петербурге. А пока инвесторы и операторы снимают сливки в классе четырех и пяти звезд, рынок постепенно заполняют мини-отели.

Гостиницы среднего класса в Петербурге можно разделить на две основные категории – это отели класса три звезды и мини-отели, которые в целом по качеству услуг относятся к среднему классу. Иногда к «европейскому» среднему классу можно отнести российские проекты класса 4 звезды, а в некоторых случаях – и проекты класса 5 звезд.

В Петербурге сейчас работают всего 311 гостиниц на 17,3 тыс. номеров. Среди петербургских гостиниц - 9 отелей класса 5 звезд, 17 отелей класса 4 звезды, 87 трехзвездных отелей и 199 отелей эконом-класса, включая зарегистрированные мини-отели, по неофициальным же данным, мини отелей более 400

В сезон наплыва туристов дефицит «золотой середины» ощущается особенно остро. По оценкам специалистов АН «Бекар», чтобы город мог принять порядка 3,5 млн. туристов в следующем году, количество гостиниц среднего класса надо увеличить как минимум вдвое. Однако, инвесторы не спешат удовлетворить имеющийся спрос.

Крупные проекты класса 3* в городе последнее время не появляются, а имеющийся спрос на гостиницы среднего класса заполняют, в основном, мини-отели. Мини-отели обычно насчитывают 20-30 номеров и по сравнению с классическим отелем 3*, здесь не так развернуто представлена сфера услуг. Зато мини-отели более «домашние» и подход к постояльцам здесь более индивидуальный.
«На данный момент инвесторам интереснее снимать сливки в проектах высшего класса 4 и 5 звезд, где спрос пока тоже до конца не удовлетворен, - объясняет директор департамента оценки, консалтинга и аналитики АН «Бекар» Игорь Лучков. – Эти гостиницы окупаются значительно быстрее и норма прибыли для инвестора в них заложена больше. А если инвесторы и обращаются к проектам среднего класса, то это скорее мини-отели, поскольку даже при относительно больших вложениях такие небольшие по объему строительства объекты быстрее можно построить, ввести в эксплуатацию, а, следовательно, и окупить».
Открытие мини-гостиницы бизнес-класса на 10 номеров в центре города сейчас обходится примерно в 850 000 долларов. При этом основные затраты пойдут на покупку недвижимости и ремонт помещений. Средняя рентабельность продаж такой мини-гостиницы составит 55%. Средняя заполняемость в течение года предполагается на уровне 60%

Данный рынок привлекает инвесторов, прежде всего, небольшим объемом первоначальных инвестиций. Поэтому в данный сегмент инвестируют в большей степени не профессионалы рынка гостиничной индустрии, а небольшие компании, пытающиеся диверсифицировать бизнес и частные лица. Поводом для инвестирования часто становится распространенное мнение о нехватке гостиничных номеров и быстрой окупаемости таких проектов. Однако, ситуация на рынке в последние годы несколько изменилась. Если мини-отель, открывшийся в 2003-м, «отбивал­ся» за полтора-два года, то у отелей 2004-2006 годов на самоокупае­мость уйдет не менее пяти-семи лет.

Дефицит гостиниц среднего класса толкает цены на проживание вверх, что как ни странно, также отпугивает инвесторов от этого сегмента. Дело в том, что уровень цен в Петербурге куда выше европейских. Если, к примеру, в Европе номер в трехзвездном отеле обойдется в 50-80 долларов, то в Петербурге цены перевалили уже за сотню долларов за сутки. При таких высоких ценах в целом по сегменту невозможно заложить интересную инвестору норму прибыли.

Расселять или строить?

В гостиничном бизнесе ключевую роль играет местоположение – как можно ближе к центру.
Поэтому, зачастую, даже существующие проекты класса три звезды не остаются в этом сегменте и стремятся повысить свой класс. На «звездную болезнь» их толкает неудовлетворенный спрос и в верхнем сегменте и выгодное расположение в центре города при дефиците пятен под застройку. На данный момент, собираются «добавить» себе звезд гостиницы «Москва» и «Октябрьская», доля города в которых в прошлом году была продана на торгах.

Как известно, петербургской администрацией разработан перечень мест для размещения объектов гостиничной инфраструктуры. Недавно он пополнился новыми объектами, но большинство из них – это варианты для реконструкции. Инвесторам достаются только небольшие здания или части зданий, и единственным вариантом остаются расселение и реконструкция. Учитывая затраты на расселение, проект под гостиницу уровня три звезды может вообще стать убыточным, поэтому зачастую инвесторам приходится подыскивать место для застройки самостоятельно.

Город пока неубедителен

Участники рынка считают, что гостиницы среднего класса будут активно развиваться, после того, как наступит насыщение в более доходных и быстроокупаемых для инвесторов сегментах – офисном и торговом. Однако, насыщение гостиничного рынка класса 3* не предвидится, т.к. часть старых отелей могут быть реконструированы под отели более высокого класса или полностью снесены («Санкт-Петербург», «Охтинская»).

«Гостиничный бизнес в Петербурге в принципе достаточно сложен и для гостиниц среднего класса это не исключение. Здесь играют роль большое количество факторов: сезонность бизнеса, условия для инвесторов, создаваемые городом, сложность прогнозирования туристических потоков, - резюмирует Игорь Лучков. – Из-за того, что в проектах среднего класса инвесторы нередко сменяют друг друга, нет единого видения гостиницы и зачастую начинаются проблемы с привлечением операторов». Сейчас администрация пытается убедить инвесторов в том, что строительство гостиницы класса 3 звезды выгодно так же, как и возведение отеля 4-5 звезд. Меняются методики оценки гостиничных проектов в пользу инвесторов. Однако по-прежнему срок окупаемости гостиницы составляет порядка 6 -7 лет, поэтому строительство гостиниц высокого класса, несомненно, выгоднее. «Убедить» инвесторов могут только весомые льготы, которых, пока не предоставили».

Источник: "Недвижимость Бекар"