Девелопмент Гостиниц в России: Факторы Риска

Несмотря на возникшее желание игроков вкладывать средства в гостиничные рынки, они, без сомнения, более осторожны. С какими рисками могут столкнуться потенциальные инвесторы при девелопменте отелей в России?

В нашей предыдущей статье (Значение отчетов Feasibility для обоснования инвестиций в развивающиеся гостиничные рынки России и СНГ) мы отметили, что несмотря на возникшее желание игроков снова вкладывать средства в рынки, они, без сомнения, более осторожны при принятии решений. В этой статье мы обсудим некоторые риски, которые связаны со строительством отелей. Основной риск связан с экономической угрозой, которой подвергается девелопер/инвестор при преобразовании участка земли или существующего здания в действующий отель. Заметим, что риски, описанные в этой статье, на наш взгляд, наиболее распространены на территории России, однако каждый город, безусловно, имеет свои собственные проблемы.

В данной статье мы обсудим следующие темы:

• Приобретение земли
• Лицензии и разрешения
• Стандарты бренда в сравнении с нуждами местного рынка
• Категория (звездность) отеля
• Архитектура и дизайн
• Строительство

Приобретение земли

Процесс приобретения земли является трудоемким и занимает много времени. Мы рекомендуем любому иностранному инвестору или компании найти себе надежного партнера в России для решения данных вопросов.

Марат Хусаинов, Управляющий Партнер компании Capital Consult Realty Hotels, считает, что инвесторы предпочитают приобретать земельные участки под строительство отелей, уже имея в виду определенный бренд или управляющую компанию. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, для целей строительства гостиниц могут быть приобретены инвесторами двумя путями:

• На торгах, которые являются открытыми как для Pоссийских компаний и физических лиц, так и иностранных. Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Отличительной особенностью конкурса как формы торгов является установление государством определенных условий (обязанностей) по использованию земельного участка. По результатам торгов инвестор имеет возможность приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды земельного участка.

Действующее законодательство позволяет инвестору приобрести земельный участок для организации бизнеса под целевое назначение (например гостиничный бизнес), т.е. минуя процедуру торгов. Такая процедура инициируется самим инвестором путем подачи заявления о предоставлении земельного участка для целей строительства. При строительстве отеля инвестор обязан следовать основным двум этапам: "Предоставление земельного участка в аренду для проведения изыскательских работ в целях определения возможности размещения гостиницы" и "Предоставление земельного участка в аренду для проектирования и строительства гостиницы".

Несмотря на то, что цены на земельные участки в ключевых районах Москвы и Санкт Петербурга остаются высокими, общий уровень цен по стране после глобального экономического кризиса значительно упал. Хотя покупка земельных участков по-прежнему является приоритетным выбором инвесторов, наличие среди них иностранных компаний практически незаметно из-за возможных рисков при взаимодействии с властями, говорит Ирен Енгел, Партнер компании CMS в России.

Инвесторы могут приобрести земельные участки с существующими зданиями. В зависимости от установленных государством условий, здание может быть снесено или инвестор обязан его реставрировать. Например, в настоящее время администрация Санкт Петербурга выставляет на продажу землю с историческими зданиями, которые инвестор обязан реставрировать. Процесс приобретения таких земельных участков мало отличается от вышеупомянутого процесса.

Лицензии и разрешения

После получения земли под строительство гостиницы, инвесторы обязаны предоставить различные сопроводительные документы. Вместо того, чтобы приводить здесь списки требуемых документов, мы отметим различные государственные органы, которые задействованы в данном процессе. Данный список поможет получить некоторое представление о сложности оформления лицензий и разрешений. Используем Санкт Петербург в качестве примера, где Комитет по Инвестициям и Стратегическим проектам, в качестве части стратегии развития "Санкт-Петербург - открытый город", создал вебсайт (hotelinvest.ru) для представления исчерпывающей информации о том, что происходит на гостиничном рынке города. Опираясь на информацию с данного сайта, мы перечислим лишь некоторые государственные структуры, задействованные в процессе получения лицензий и разрешений:

• Комитет по градостроительству и архитектуре
• Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры
• Комитет по земельным ресурсам и землеустройству
• Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области
• Комитет по управлению городским имуществом
• Районная администрация Санкт-Петербурга по месту расположения испрашиваемого земельного участка
• Комитет по энергетике и инженерному обеспечению

Во время принятия решения власти ссылаются на различные документы, подтверждающие их решения. Вот, например, лишь некоторые из этих документов:

• Генеральный план Санкт-Петербурга
• Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга
• Различные законы и нормативные акты

Главное, что следует понять касательно процесса получения лицензий и разрешений, это то, что он включает в себя множество нюансов и постоянно меняется. Инвесторам рекомендуется использовать услуги профессиональных консультантов/брокеров на данном этапе развития гостиницы.

Стандарты бренда в сравнении с нуждами местного рынка

Стандарты международных брендов создаются для того, чтобы обеспечить гостям одинаковый уровень комфорта и сервиса в любом из отелей данного бренда. Поскольку мировой гостиничный рынок становится все более открытым, операторы начинают осознавать, что стандарты бренда не могут быть слепо перенесены с одного рынка на другой. Одна из задач операторов состоит в том, чтобы сохранить философию бренда и при этом оставаться гибкими к нуждам определенного рынка. Стандарты бренда всегда должны как минимум соответствовать местным законам, хотя в большинстве случаев эти правовые требования уже выполнены со стороны бренда. Майкл Купер, Bице-президент по стратегическому развитию в России и СНГ в компании IHG, дает пример российсского закона, требующего наличия детекторов дымав номерах и общественных зонах отелей, в то время как IHG дополнительно устанавливает спринклеры (как того требуют их внутренние стандарты). Анатолий Кондратенко, Директор по развитию в России в компании Starwood Hotels and Resorts, рассказывает нам о пунктах обмена валюты, расположенных в лобби отеля. Данный стандарт не предусматривается Starwood, но, поскольку обмен валюты не допускается на стойке регистрации, пункты обмена размещены в лобби. Местные законы по гигиене могут также требовать изменения некоторых стандартов бренда. Конечная цель для определенного бренда заключается в адаптации своих стандартов к местным законам, при этом соблюдая философию данного бренда.

Различия в затратах на мебель и оборудование (FF&E) между Европой и Россией как правило незначительны. Бренд обычно советует владельцу отеля известных и проверенных поставщиков. Анатолий Кондратенко также упоминает, что Starwood не запрещает закупать мебель и оборудование у местных поставщиков, при условии, что их качество соответствует стандартам бренда.

Категория (звездность) отеля

Как правило, технико-экономическое обоснование (Feasibility Study) дает рекомендации о категории (звездности) предполагаемого отеля. Тем не менее, важно понять некоторые общие риски, связанные с развитием отелей различных категорий. Исторически почти каждый инвестор хотел владеть роскошным пятизвездным отелем, который будет размещен на обложках журналов и который будут упоминать на телевидении. Давайте сначала рассмотрим некоторые элементы риска, связанные с развитием пятизвездных отелей:

• Высокие капиталовложения - дорогие отели требуют больших первоначальных инвестиций;
• Сроки строительства - сложность проекта может увеличить длительность периода строительства, задерживая тем самым открытие;
• Oперационная деятельность - пятизвездные отели требуют постоянно высокого уровня сервиса и стандартов, чтобы соответствовать заявленной категории, что в свою очередь приводит к повышенным операционным расходам;
• Управление - пятизвездные отели являются сложными в управлении и требуют профессиональных управляющих компаний для ведения повседневной работы.

Отели находящиеся в категориях ниже пятизвездных, как правило, испытывают более низкие уровни риска связанные с вышеупомянутыми элементами. Таким образом, чем ниже звездность отеля, тем теоретически ниже риски, связанные с девелопментом такого проекта. Важно не путать риски, связанные с девелопментом и рентабельность проекта. Как упомянуто выше, девелопмент отелей более низких категорий может считаться менее рискованным. Однако, в Москве, например, эксперты сходятся во мнении, что из-за высокой стоимости земли в престижных районах, девелопмент двух и трех-звездных отелей может быть нерентабельным еще долгое время.

Инвесторы должны тщательно изучить рынок и строить отели на основе рыночного спроса и прогнозируемого коэффициента рентабельности.

Архитектура и дизайн

Инвесторам рекомендуется скрупулезно изучить рыночный спрос перед тем, как нанимать архитектора. Макс Кучинский, Заместитель Генерального Директора в архитектурной компании Aukett Fitzroy Vostok говорит, что одной из проблем являются ТЗ (технические задания), звучащие как "сделайте нам красиво", что к сожалению не дает никакой конкретики о размере или категории отеля. Еще одной сложной задачей является обуздать аппетит заказчика, как в сетевых так и в индивидуальных отелях. Владельцы индивидуальных проектов обычно не действуют в соответствии со строгими правилами бренд-бука, и поэтому у них часто возникает соблазн "купить более дорогую кровать" или " телевизор побольше", не понимая, что такие расходы не обязательно приводят к более высоким ценам и соответственно к большей прибыли. В сетевых отелях, с другой стороны, архитектор вынужден балансировать между требованиями заказчика, оплачивающего его счета и требованиями бренд-бука, поскольку дизайн должен быть утвержден хозяевами бренда.

Стандарты у брендов распространяются не только на сервис, но и на качество готового продукта; это в свою очередь позволяет гостю ожидать одинакового уровня продукта в любом из отелей данного бренда. В современном мире дизайн играет критичную роль, но важно помнить, что отель предназначен в первую очередь для гостей. Гостиница должна быть направлена как на максимальное удобство гостя, так и на эффективность операционной деятельности. Не каждый отель должен быть архитектурным чудом света. Неэффективное использование площадей приводит к лишним расходам и может негативно повлиять на рентабельность.

Строительство

Поскольку тема строительства довольно техничная, мы обсудим лишь некоторые общие проблемы строительных компаний. Как говорит Алексей Афанасьев, Руководитель Гостиничных Проектов компании Академпроект, суровые погодные условия (например, холодные русские зимы) больше не являются поводом для приостановления строительных работ. Современное оборудование и материалы позволяют компаниям осуществлять определенные фазы строительства даже в самых экстремальных погодных условиях. Однако независимо от того, насколько передовыми являются материалы или оборудование, если строительная организация приступит к отделочным работам в 30-ти градусный мороз при условии, что контур здания не закрыт и не включено отопление, то качественно при этом выполнить работу невозможно. Отсутствие необходимых разрешений или задержка поставки материалов, в сочетании с неустойчивым графиком финансирования, приводит к более серьезным задержкам чем любые погодные условия.

Не упустите благоприятную возможность

Трудности, описанные в этой статье, не должны мешать инвесторам выходить на гостиничный рынок. Несмотря на бюрократию, связанную с приобретением земли и необходимых лицензий, инвесторам рекомендуется изучить все возможные варианты. Если тщательно подходить к изучению рынка, консультируясь с мнением профессионалов, и не забывать о финансовой целесообразности проектов, то инвесторы смогут найти прибыльные возможности вложения капитала в гостиничный рынок России.

Источник: HVS