Евгения Полетаева: "Создавать гостиницы - это удовольствие!"

До недавнего времени российский рынок гостиничной недвижимости не баловал нас новостями и темами для обсуждения. Но сегодня девелоперы регулярно заявляют о новых проектах. Наша собеседница руководитель департамента развития гостиничных проектов холдинговой компании "Кловер Групп" Евгения Полетаева.

- Является ли, по-вашему, возросший интерес девелоперов к гостиничным проектам свидетельством насыщения рынка коммерческой недвижимости? Доходность в офисном строительстве уменьшилась - строительство отелей стало более рентабельным?

- С точки зрения девелопера в гостиничном бизнесе больше минусов. Отели сложно проектировать и строить, их надо продвигать и продавать каждый день, они долго окупаются. Поэтому даже Москва и Санкт-Петербург испытывают дефицит отелей. Но наш холдинг не работает в столице. В регионах на сегодняшний момент просто нет отелей международного уровня, а номерной фонд существующих гостиниц устарел.
В то же время все наши отели являются частью многофункциональных комплексов. И здесь экономика другая. Если торговля и отель никак не влияют друг на друга, то офис и отель находятся в синергии. С одной стороны, офис генерирует поток клиентов для гостиниц. С другой - офису комфортно иметь конференц-центр в гостинице, расположенной здесь же. Ведь отель предоставляет не просто помещение, но и сопутствующие услуги - организация кофе-брейков, фуршетов и т. п. Именно поэтому во многих наших комплексах конференц-центры отелей и бизнес-центры соединяются между собой.

- Кто будет управлять вашими отелями?

- Изначально мы рассматривали три варианта управления отелями: 1) Пригласить международную управляющую компанию и заключить договор на использование известного во всем мире гостиничного бренда. 2) Создать собственную управляющую компанию и собственный бренд. 3) И наконец, создать собственную управляющую компанию и заключить договор франчайзинга на известный бренд.
Остановились на первом варианте - международном гостиничном операторе. И вот почему. Во-первых, как я уже говорила ранее, гостиница является сложным проектом как на стадии проектирования, так и на стадии строительства, и, к сожалению, в нашей стране на сегодняшний день очень мало специалистов (как архитекторов, дизайнеров, так и других профессионалов в области гостиничного девелопмента), знающих международные стандарты проектирования гостиниц. С помощью международных операторов наша компания создает уникальные и современные отели, которые будут являться лидерами во всех городах России, где реализуются проекты "Кловер Групп". Во-вторых, коммерческий успех отеля во многом определяется управляющим гостиницы, его личностными качествами. В России же пока мало профессиональных управляющих отелями. Те, кто есть на рынке данных услуг, живут в Москве или Санкт-Петербурге и не готовы к переездам. Значит, если бы мы решили создавать свою управляющую компанию, то пришлось бы долго искать управляющего, либо обучать местного кандидата. А если в результате выяснилось, что он не подходит по своим качествам? У международных управляющих компаний возможностей больше. Они могут предложить повышение какому-либо сотруднику из Восточной Европы. А если кандидатура окажется неудачной - заменить ее другим своим сотрудником.
К тому же, создавая собственную управляющую компанию, придется содержать еще и головной офис. А это -дополнительные расходы.

- И на каком гостиничном операторе вы остановись?

- У нас заключены соглашения с двумя операторами - Intercontinental Hotel Group (бренды Holiday Inn, Crowne Plaza, Staybridge Suites) и Residor SAS (бренды Park Inn, Radisson). Мы изначально определили, с каким оператором мы работаем в каждом городе. А уже выбор среди брендов - Upscale или Mid-market -зависит от местоположения участка и от потенциала города. В Нижнем Новгороде у нас действительно замечательный участок, в 2 минутах пешком от Кремля. И там мы будем открывать отель под брендом Crowne Plaza. Великолепные площадки в Уфе и Калининграде. Там будет Radisson.

Интересен проект Staybridge Suites. Это отель, рассчитанный на длительное проживание. Не совсем апартаменты, но и не обычная гостиница. В каждом номере есть маленькая кухня, на 1-м этаже гостиная с камином. Очень удобно для специалистов, которые приезжают, скажем, на несколько недель или месяцев. Квартиру на такой короткий срок снять сложно. А жить в обычном отеле неудобно. Пока в России никто подобных гостиниц не открывал. Полагаю, наши проекты в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде будут первыми в России.

- Понятно, управлять отелями сложнее, чем офисами. Да и с точки зрения маркетинга гостиничный бизнес более хлопотный. Но почему отели сложно проектировать?

-Дело в том, что при строительстве отеля необходимо учитывать и российские СНИПы, и стандарты гостиничного бренда, под который он создается. Например, в Европе санитарные нормы намного мягче российских. Все кухонные помещения могут быть намного меньше, нет понятия светового кармана, не нужно выделять отдельной раздевалки для поваров. А вот пожарные нормы гораздо строже. Например, не должно быть тупиковых коридоров. Нам приходится ориентироваться на два стандарта. Поэтому гостиницы в России строить дороже, чем в Европе.
Также при проектировании надо не забывать про логистику гостиницы. Не допускать, чтобы пересекались гостевые и служебные зоны, чтобы сотрудники службы room service могли обслуживать номера, не пересекали при этом гостевые зоны в зоне лобби отеля, не использовали гостевые лифты, чтобы им не приходилось подниматься по ступенькам. И, конечно, надо вписываться в определенные нормы площади. Для гостиницы уровня 3-4* на номер должно приходиться не больше 50-60 кв. м общей площади. Для гостиницы уровня 4* - не больше 70-80 кв. м.
На стадии согласования и утверждения уже готового проекта часто оказывается, что соотношение общей площади и количества номеров нарушено. Проект приходится переделывать. А проектировать гостиницу - как пазл собирать, где все взаимосвязано и красивой картинки сложно добиться.
Ну и, конечно, в отеле должно быть элементарно уютно. Архитекторам надо применять решения, позволяющие зрительно расширять лобби и т. п. К сожалению, региональные архитекторы (а все наши проекты делают, как правило, местные архитекторы, только эскизники мы заказываем западным мастерским) иногда не представляют, какой должна быть современная гостиница. В одном из городов, например, спроектировали центральный холл с множеством острых углов и длинных узких коридоров.
Ни один международный оператор не возьмет в управление гостиницу, где не соблюдены западные требования по пожарной безопасности
Кстати, уже на стадии проектирования желательно привлекать управляющую компанию. Чтобы у архитекторов было описание всех стандартов. Иначе есть риск, что оператор просто откажется брать вашу гостиницу в управление.

- А какие ошибки допускает тот, кто действует самостоятельно, не обращаясь к операторам на стадии разработки проекта? Я имею в виду ошибки, которые уже нельзя исправить.

- Ни один международный оператор не возьмет гостиницу, где не соблюдены западные требования по пожарной безопасности. Некоторые девелоперы ухитряются спроектировать какое-то количество одноместных номеров, в то время как по международным стандартам одноместных номеров не существует. И такой отель тоже не возьмут в управление. Ну и еще нарушают логистику гостиницы - не разводят потоки гостей и обслуживающего персонала.

- А вы наступали на какие-нибудь грабли в своей работе?

- В самом первом своем проекте мы пригласили оператора, когда строительство уже началось. И оператор сразу отметил, что у нас в конференц-зале спроектированы колонны. А это недопустимо. Поскольку колонны были несущими и убрать их нельзя, пришлось уменьшить почти в два раза площадь конференц-зала.

- В нашей стране, пожалуй, немногие девелоперы могут похвастаться успешно реализованными гостиничными проектами. Соответственно, нет и "готовых" специалистов. Каким образом вы стали руководителем гостиничного департамента?

- Я много лет была связана с гостиничным бизнесом, но с другой стороны. Я лингвист по образованию, имею степень МВА. В 1998 г. я пришла в Marriott Aurora. Затем я работала в Sheraton