Обзор рынка гостиничной недвижимости Москвы (I квартал 2009)

Фронтдеск.ру публикует Обзор рынка гостиничной недвижимости Москвы за I квартал 2009 года, предоставленный компанией DTZ. В I квартале 2009 года московские гостиницы сильнее ощутили на себе влияние кризиса в сравнении с IV кварталом 2008 года. Основной генератор спроса для московских гостиниц – это корпоративный деловой сегмент. В условиях сокращения расходов на деловые поездки московские гостиницы лишились значительной части клиентов. Гостиницам предстоит сложнейший период, сравнимый с кризисом 1998 года, они пересматривают свои операционные расходы и пытаются привлечь клиентов, предлагая скидки, специальные предложения и более выгодные тарифы для групп. Ситуацию ухудшила и девальвация рубля по отношению к американскому доллару и евро, что привело к резкому снижению обменных курсов, которые нельзя компенсировать за счет увеличения цен в рублях. Положительным моментом является то, что благодаря новому обменному курсу цены в рублях стали более привлекательными для иностранных гостей.

5

Сейчас гости за такой же тариф в долларовом выражении могут поселиться в гостинице более высокой категории. Более того, необходимо отметить, что начиная с 1999 года для московских гостиниц был характерен ежегодный значительный рост RevPAR (прибыль с номера). Ограниченное предложение позволило гостиницам увеличивать тарифы и получать прибыли, не сравнимые со многими крупными городами, поэтому снижение показателей происходит с высокого уровня.

Предложение
По последней имеющейся информации отдела координации деятельности предприятий гостиничного хозяйства города Москвы, по состоянию на конец 2008 года в Москве насчитывалось 247 гостиниц. Однако следует понимать, что сюда входят все гостиницы в независимости от качества предлагаемых услуг. По нашим оценкам, современный гостиничный фонд Москвы насчитывает приблизительно 9773 номера (33 гостиницы). В основном это международные брендовые гостиницы высшего сегмента, а также российские сетевые гостиницы, преимущественно в среднем ценовом сегменте, Корстон и Гелиопарк. Как сообщило управление координации строительства гостиниц Департамента городского строительства города Москвы, в 2009 году планируется построить 28 гостиниц, что представляется маловероятным, учитывая ухудшающиеся финансовые условия.

6

В настоящей ситуации будут введены только практически построенные объекты, а проекты на бумаге будут отложены. На наш взгляд, в этом году откроется менее 10 новых гостиниц. В феврале 2009 года в составе Крокус Экспо была открыта первая гостиница «Аквариум». Отель на 225 номеров предлагает бюджетное размещение, отвечающее международным стандартам качества. Тарифы на размещение в зависимости от категории номера и сезона варьируются от 4 400 рублей до 14 700 рублей. Как видно из таблицы, в 2009 году предложение в разряде международных брендовых гостиниц вырастет на 900 номеров. Все другие возможные открытия в основном будут являться локальными гостиницами различных категорий в составе многофункциональных комплексов.

Тенденции

• Под влиянием экономического кризиса многие проекты откладываются или отменяются. По мере того как девелоперы занимают выжидательную позицию, новая гостиница под международным брендом выиграет от своевременного появления и привлечет растущий спрос с началом оздоровления экономики и возобновлением ее роста;

• В бюджетном и среднем ценовом сегментах прослеживается отчетливая нехватка качественных гостиниц. Дороговизна земельных участков и рост в высшем сегменте спроса привели к заинтересованности в девелопменте гостиниц высшей категории. Сейчас время обратиться к бюджетному и среднему сегментам с выгодным расположением;

• Частные инвесторы находятся в активном поиске проблемных активов и проектов. В результате кризиса некоторые Девелоперские компании пересматривают свои планы. Так, компания AFI Development отказалась от строительства гостиницы, примыкающей к торговому и развлекательному центру в Москва- Сити Mall of Russia и от строительства гостиницы высшей категории в составе многофункционального комплекса «Тверская застава» на Белорусской. ОПК (Объединенная промышленная корпорация) (не по причине кризиса) утратила возможность строительства комплекса класса люкс с гостиницей и апартаментами по адресу Красная площадь, дом 5 (Средние торговые ряды) – непосредственно напротив Кремля. Москва, таким образом, лишилась знакового объекта. Сейчас Средние торговые ряды принадлежат государству

и будут использоваться ФСО. Многие другие известные проекты были приостановлены или отложены, среди таковых можно отметить Grand Hyatt Residences and Spa в Москва-Сити, Four Seasons на месте бывшей гостиницы «Москва», гостиницу в составе комплекса Фристайл Парк на Киевском шоссе, Intercontinental, Raffles и другие.

7

Сложившаяся ситуация, с одной стороны, поможет существующим гостиницам укрепить свои позиции после окончания кризиса, а с другой стороны, оставляет огромные возможности для строительства гостиниц в крупнейшем городе Европы.

Спрос

Москва - самый посещаемый российский город, основными генераторами спроса на гостиничные услуги являются деловые путешественники (49%), затем туристы (23%) и MICE-гости (19%). MICE- сегмент находится в начале своего развития из-за очевидной нехватки современных конференц - площадей, дорогих авиаперелетов и визового режима. Диаграмма «Количество гостей, размещенных в гостиницах, 2003–2008*» свидетельствует об устойчивом положительном росте количества размещенных гостей. В 2008 году количество гостей выросло на 3% по сравнению с предыдущим годом и достигло 4,1 миллиона человек. Более активному притоку гостей препятствуют дорогие гостиницы, низкое качество доступных гостиниц, дорогостоящие перелеты и визовые ограничения. Ввиду ухудшающихся экономических условий средняя продолжительность пребывания в гостиницах снизилась с 3-4 ночей до 2-3 ночей.

Показатели деятельности гостиниц

По информации полученной от менеджмента гостиниц, ужесточение конкуренции и снижение спроса привели к тому, что гостиницы, желая привлечь корпоративных гостей и большие группы для повышения заполняемости, предлагают более существенные скидки, чем ранее. Исключение составляют гостиницы в сегменте люкс (Park Hyatt, Ritz Carlton, Kempinksi), они пытаются удержать тарифы на прежнем уровне в ущерб заполняемости в надежде, что с окончанием кризиса их тарифы останутся на таком же высоком уровне. Показатели деятельности гостиниц в I квартале 2009 года сильно отличаются по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. В феврале 2009 года (по сравнению с прошлым годом) в Москве было зафиксировано самое значительное снижение ADR по сравнению с другими городами Европы. Чтобы проиллюстрировать данную ниспадающую тенденцию, мы приводим данные о текущей деятельности московских гостиниц с разбивкой по сегментам. Цифры приводятся по гостиницам в сегментах от выше среднего до сегмента люкс, так как гостиницы данных сегментов представляют основную массу качественного предложения московских гостиниц. Тенденция на снижение обозначилась с конца 2008 года и продолжилась в этом году. Лучшие показатели демонстрируют гостиницы в высшем сегменте, в них показатель RevPAR снизился меньше всего (-14,8%), хотя данный показатель далеко не утешительный. В остальных сегментах RevPAR снизилась от -22,9 до -25%. Очевиден тот факт, что цены на московском гостиничном рынке были завышены, а «средние» гостиницы могли брать по 500 долларов за номер. Пока экономика процветала, а Москва привлекала большое число инвестиций, это было более или менее приемлемо для гостей. Данная ситуация подчеркивает необходимость того, чтобы гостиницы пересмотрели свою ценовую политику, услуги и ожидание по прибыльности. Нынешний рынок характеризуется высокой конкуренцией, сейчас гостиницы, способные приносить прибыль, оставаться гибкими и ставить интересы гостя на первое место, выйдут из кризиса с наименьшими потерями. Распространенная практика «переселения» деловых путешественников в бюджетные гостиницы не будет