Пятизвездный сегмент в Украине испытывает трудности

Гостиничный бизнес, согласно единому мнению экспертов, является наиболее сложным и специфичным среди всех сегментов коммерческой недвижимости. А самым непростым, но в то же время и самым престижным, является сегмент пятизвездочных отелей. У самого фешенебельного сегмента гостиничного сектора Украины в связи с финансовым кризисом позиции и перспективы несколько пошатнулись.
На данный момент в мире начитывается несколько тысяч пятизвездочных гостиниц, и только чуть более десяти из них размещено в Украине. К самому высокому классу гостиничных объектов, согласно данным Госслужбы туризма и курортов, в стране сегодня можно отнести отели Премьер Палас (288 номеров, Киев), Опера (140 номеров, Киев), Hayatt (234 номера, Киев), Рэдиссон САС, поднявший свой уровень с 4* (255 номеров, Киев), флотель Фараон (Киев), гостиницу Отрада (26 номеров, Одесса), отель Донбасс Палас (129 номеров, Донецк), развлекательно-гостиничный комплекс Виктория (36 номеров, Донецк), Гранд Отель Украина (75 номеров, Днепропетровск), комплекс SunRay (Днепропетровск), гостиницу Фериде (15 номеров, Винница), отель Zaleski (23 номера, Луцк), Rixos Прикарпатье (434 номера, Трускавец).
Элита гостиничного сектора
По словам экспертов, на данный момент пятизвездочной в Украине может считаться только та гостиница, которая официально прошла сертификацию в стране - данные и оценки международных организаций во внимание не принимаются.
Основным отличием отелей самого высокого класса от всех прочих является то, что здесь должно быть все, что только сможет себе представить самый искушенный постоялец. Для таких гостиниц Всемирная туристическая организация и нормативная база Украины регламентирует стоимость материалов, оборудования, мебели. Кроме того, в интерьере и обстановке номеров должны быть использованы настоящие произведения искусства. Клиенты пятизвездочного отеля должны иметь возможность воспользоваться услугами конференц-зала, дискотеки, ночного бара и ресторана (минимум два зала), а также отдохнуть в саду, примыкающем к зданию или расположенном на крыше отеля. В самом здании должен иметься круглосуточный обмен валюты, индивидуальные сейфы и средства для оплаты пластиковой картой. Завтрак в номер должен подаваться вместе с утренней газетой. Кафе и бары пятизвездного отеля должны работать круглосуточно. В отеле также должны быть сауна, бассейн и прочие фитнес-услуги, крытый гараж, а также лифт, даже если отель двухэтажный. Площадь одноместного номера обязана быть не менее 13 кв. м, все номера должны иметь видеосистемы и кондиционеры, дверь должна открываться магнитной картой, а сам номер должны обслуживать не менее двух человек. В стоимость проживания в номере должен быть включен завтрак, помощь носильщика, а также возможность заказать другие услуги за дополнительную плату 24 часа в сутки. Необходимо также наличие нескольких номеров класса люкс.
Этот сегмент во всем мире также подвержен особым, своим собственным модным веяниям. В частности, одной из последних тенденций в мире моды 5-звездочных гостиниц было строительство в таких объектах представительского этажа для VIP-гостей - специальной зоны для тех гостей, которые требуют большего внимание и привыкли к конфиденциальности. На таких этажах апартаменты оценивались дороже, зато в стоимость входил ряд дополнительных услуг, как-то обслуживание дворецким круглосуточно, ранние/поздние вселения-выселения без доплаты и т. п.
До наступления мирового финансового кризиса существующие пятизвездочные гостиницы в Украине, согласно общему мнению специалистов, переживали прекрасные времена. Крайне незначительное количество гостиниц самого высокого уровня, в частности в украинской столице (четыре отеля, в то время как, например, в Будапеште, где жителей в два раза меньше, чем в Киеве, год назад функционировало 13 пятизвездочных гостиниц), делало отели перегруженными - им приходилось работать в режиме 80-90% наполняемости, в то время как во всем мире наполняемость на уровне 50-52% считается крайне успешной. Забронировать номер в отелях премиум-класса Киева было практически невозможно - на каждых двух гостей, которые желали поселиться в Киеве в пятизвездочной гостинице, был всего лишь один номер. То есть спрос в два раза превышал предложение. На этом фоне наблюдалось сокращение сроков окупаемости подобных отелей и увеличение расценок на апартаменты, которые по итогам прошлого года были на 40-50% выше, чем в основных европейских столицах. Так, на конец 2008 года средний показатель стоимости номера категории стандарт в гостиницах 5* составлял $441 в сутки (наиболее дорогой гостиничный номер предлагался в гостинице Hyatt Regency Kiev 5* - президентские апартаменты стоимостью $6735 в сутки) с тенденцией к повышению тарифов.
Удар по мировой фешенебельности
Мировой финансовый кризис привел к тому, что беспроблемное положение пятизвездочных отелей, как во всем мире, так и в Украине, весьма пошатнулось. По словам генерального директора представительства Rezidor SAS в России Rezidor с Hospitality Арилда Ховланда, сегодня в мире большинство гостиничных операторов сообщают о застое в этом секторе и отсутствии фондов. Согласно данным Европейского обзора рынка сетевых гостиниц, в большинстве европейских городов у собственников гостиничных сетей существенно упали доходы перед фиксированными расходами (показатель IBFC, также известный как грубая текущая выручка). Самое большое падение показателя IBFC было отмечено в Праге (на 29,7%) и Амстердаме (на 37,6%).
В немалой степени снижение выручки от гостиничного бизнеса, по словам аналитиков, коснулось и сегмента самых фешенебельных и престижных пятизвездочных гостиниц. Причем ближайшие перспективы еще более пессимистичны: например, согласно прогнозу компании Langston, в течение следующего полугодия много высококлассных лондонских гостиниц потеряют платящий по самым высоким расценкам корпоративный бизнес, хотя сегодня лондонский гостиничный сектор по сравнению с другими европейскими столицами является одним из самых успешных.
Ситуация в самом фешенебельном сегменте гостиничного рынка Украины, по мнению экспертов, на сегодняшний день зеркально отображает ситуацию в Европе и мире. По данным экспертов международной консалтинговой компании Knight Frank, уже к концу 2008 года средний уровень заполняемости в сегменте гостиниц 4-5* снизился до 45-50% против 80-95% в начале года. Кроме того