Три звезды на семи холмах

Пока инвесторы выжимают последние соки из пятизвездочных отелей, город собирается построить собственную сеть дешевых гостиниц. Год назад многие эксперты уверяли, что гостиничный рынок мегаполиса стоит на пороге качественного скачка. При этом по доходности номерного фонда Москва является мировым лидером и уступает только Парижу, а по окупаемости проектов строительства гостиниц в 2008 году нашу столицу сумел обойти лишь Стамбул. По мнению некоторых экспертов, гостиничный рынок Москвы может даже выиграть от кризиса, ибо дефицит номерного фонда по-прежнему велик, конкуренция низкая, а цены на проживание одни из самых высоких в мире. То есть 5-7 лет окупаемости в нынешних условиях на рынках жилой, торговой и офисной недвижимости уже не кажутся инвесторам слишком большим сроком. Средняя цена номера в Москве около $340, а в Европе $140. Средний дневной доход с одного номера в день с учетом простоев составляет в Москве около $215 - уровень, недосягаемый для большинства городов мира.

Между тем спад деловой активности приводит к высвобождению части торговых и офисных помещений и снижению ставок аренды. Все это может привести к притоку инвестиций в строительство гостиниц из смежных секторов рынка, а также из-за рубежа, поскольку в Европе нормой окупаемости гостиниц считается 10-12 лет. Городские власти видят здесь огромный потенциал. В конце февраля прошлого года была принята обновленная редакция Постановления правительства Москвы №805-ПП «О городской целевой программе развития туризма на 2008 - 2010 годы». Основная ставка делалась на привлечение инвестиций: из 155 млрд. рублей финансирования, предусмотренного программой на три года, 150 млрд. рублей - это внебюджетные источники. В документе прогнозируется, что рост доходности гостиничных номеров по сравнению с предыдущим годом должен был составить в 2008 году 12%, а в 2009-м – 24 процента. Что касается емкости номерного фонда, то он должен был в минувшем году увеличиться на 21%, а в этом сразу на 71 процент. В компании «Делойт» уверяют, что ежегодные темпы роста revPAR держатся в Москве последние четыре года на уровне 25% против 3-4% в Европе. Причем в компании считают, что такой темп роста из-за дефицита номерного фонда сохранится в городе до 2013 года. Подобные оценки не могут не радовать инвесторов.

А так хорошо начиналось… Начало 2008 года вообще не предвещало никаких потрясений для гостиничного рынка. «Первые 8 месяцев года он в Москве активно рос, - вспоминает Александр Гендельсман, генеральный директор AZIMUT Hotels Company. - Постоянно росло число заявленных проектов, и одновременно увеличивался интерес к гостиничному рынку России со стороны иностранных инвесторов и операторов. Все чаще звучали заявления о проектах гостиниц в составе многофункциональных комплексов. В частности, такой формат будет представлен в бизнес-квартале «Даниловская мануфактура», который должен открыться в начале 2010-го». Одним из наиболее значимых событий прошлого года в AZIMUT Hotels Company называют выход на московский рынок гостиничного оператора Hilton, открывшего отель «Хилтон Москоу Ленинградская» в сталинской высотке на Садовом кольце вблизи площади трех вокзалов. Однако, по словам А.Гендельсмана, в конце года рост рынка сошел на нет. Сроки завершения многих проектов были отложены. Таким образом, основной тенденцией начала 2009 года стало выживание только сильнейших, крупных компаний, сетей-лидеров и начало ухода с рынка небольших операторов. «В результате кризиса ухудшилось положение девелоперов, строительных компаний и связанных с ними бизнесов, - констатирует г-н Гендельсман. - Если же говорить о гостиничном бизнесе с точки зрения управления, то можно сказать, что компании стали серьезнее относиться к оптимизации расходов. Кроме того, происходит перераспределение туристического потока. Сократилось количество въездного туризма, многие компании снизили затраты на командировки. Сколько проектов заморожено, пока сложно оценить».

Обвал цен не предвидится Несмотря на высокий рост доходности, объем строительства новых гостиниц и до кризиса был в Москве небольшим, тем более что значительная часть номерного фонда, которая учитывается в официальной статистике, на самом деле находится вне классификации из-за плохого состояния помещений и низкой культуры обслуживания. Увеличение сроков окупаемости и высокие кредитные ставки вынуждают компании снижать объемы строительства. Большинство из заявленных проектов принадлежат к верхнему ценовому сегменту, так как их доходность значительно выше и позволяет рассчитывать на более быстрый возврат капитала». Эксперты AZIMUT Hotels Company обращают внимание, что за последние месяцы загрузка столичных отелей снизилась на 14-15%, несмотря на острый дефицит качественных номеров в Москве. Это произошло впервые за последние 6 лет. По словам А. Гендельсмана, в условиях кризиса становится очевидным перекос рынка: «В Москве по-прежнему ощущается острая потребность в отелях категории 3*, в отличие от сегмента 5*, который уже достаточно заполнен и конкурентен. Об этом говорит стабильная загрузка немногочисленных бюджетных отелей на уровне 70 процентов». К. Иртюга полагает, что, несмотря ни на что, гостиничный рынок Москвы останется привлекательным для иностранных игроков. В компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» подсчитали, что 40% въездного туризма в Москве обеспечивается за счет бизнес-потока. В условиях кризиса это приводит к более существенному спаду в гостиничном секторе из-за снижения деловой активности. Не случайно основные проблемы с заполняемостью сейчас наблюдаются в гостиницах, ориентированных на бизнес-туризм. Именно он стал локомотивом той небывалой ценовой динамики, которая наблюдалась в последние годы. The Wall Street Journal приводит данные компании Hogg Robinson Group, занимающейся обслуживанием международных корпораций, которые свидетельствуют, что с 2004 года средняя цена номера в секторе гостиниц, пригодных для деловых поездок, выросла в Москве на 94% и составила $540. Это один из факторов, заставивших компанию Mercer второй год подряд признать Москву самым дорогим городом мира для иностранцев. Например, номер в Нью-Йорке в среднем обходится в $384 в сутки, а даже в «дешевой» сети Holiday Inn номер в Москве $280 за ночь - это гораздо дороже, чем в любом другом городе мира в той же сети. Однако, несмотря на падение загрузки, эксперты не ожидают обвала цен. Например, в компании Jones Lang LaSalle предполагают, что к весне средняя цена номера в долларах может снизиться всего на 7-10 процентов. Для сравнения: по данным компании Doki, долларовые ставки офисной аренды в Москве уже обрушились в два раза, причем только в ноябре элитная аренда подешевела на треть.

Пятизвездочный сегмент близок к точке кипения В опубликованном на днях годовом обзоре рынка гостиничной недвижимости компании Colliers International говорится, что в прошлом году совокупный номерной фонд Москвы вырос на 3% - на рынок вышло около 1000 номеров, то есть это в два раза меньше анонсированных в 2007 -м. В частности, задержали сдачу таких объектов, как «Аквамарин», Garden Ring, Renaissance в составе многофункционального комплекса «Монарх». Несколько проектов, запланированных к сдаче в 2009 году, также будут перенесены на более позднее время. Среди них гостиницы Four Seasons Moscow, «Лотте», «Novotel Гостиный Двор», «Энигма» и несколько других. Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International CIS, прогнозирует, что в 2009 году объем предложения вырастет на 2,5-3% и будет в основном обеспечен за счет отелей 4 - 5 звезд. Это приведет к тому, что верхний ценовой сегмент приблизится к точке насыщения. Несмотря на снижение загрузки в дорогом сегменте рынка, значение доходности таких номеров, вероятно, не изменится или даже вырастет на 2-4 процентов. Это объясняется все еще относит