Андрей Якунин прокомментировал нынешнее состояние российского гостиничного рынка

Андрей Якунин, Партнер-соучредитель VIY Management LLP присоединится к нам на Конференции по инвестициям в гостиничный и туристический бизнес России, которая пройдет через 2 недели в Москве. В преддверии конференции мы узнали у господина Якунина, как VIYM оценивает нынешнее состояние российского гостиничного рынка и какие инвестиционные возможности являются в настоящее время наиболее привлекательными.

Каковы основные различия в ведении гостиничного бизнеса в России и за рубежом?

«Я бы предположил, что сходства больше, особенно в том, что касается очевидного дефицита долгового финансирования на выгодных условиях, определенных трудностей с привлечением талантливых молодых специалистов, которые планировали бы долгосрочную карьеру в этой отрасли, и общего сужения маржи операционной прибыли на фоне того, что экономика находится в достаточно вялой фазе цикла. Однако условия предоставления банками финансирования в Европе остаются гораздо более благоприятными, а общая доступность кредита не подвергается ненужному давлению со стороны регулятора. Если говорить об управлении гостиницами, в России очень ограничен выбор схем управления, таких как заключение договоров на управление с операторами или договоров франчайзинга с собственным управлением. В Европе же, помимо этих вариантов, широко применяются лизинговые контракты, лизинг + франчайзинг, гарантии скорректированной валовой операционной прибыли (AGOP). Безусловно, при работе в России продолжают вызывать определенное раздражение политика в сфере налогов и сборов, а также визовые требования к туристам и путешествующим по бизнесу».

Как бы Вы описали Ваших клиентов или инвесторов из России за последние несколько лет? Относятся ли они к числу состоятельных частных лиц (HNWI), какие регионы вызывают их интерес, что влияет на их инвестиционные решения?

«Я рискнул бы предположить, что они стремятся к формированию сбалансированного по риску/доходности портфеля активов за счет как устоявшихся европейских рынков, так и новых проектов с высоким потенциалом роста в России, СНГ и странах Балтии, а также к диверсификации  путем применения стратегии интенсивного капиталовложения в предприятия малого и среднего бизнеса в потребительском секторе, производстве материалов, высокотехнологичных и промышленных отраслях. Выбирая для инвестирования низкорискованные объекты гостиничной недвижимости, они проявляют все больший интерес к компонентам смешанного назначения, которые обеспечивали бы стабильный доход и потенциал увеличения добавленной стоимости».

Вы продали ряд своих гостиничных активов на российском рынке. Как это вписывается в общую стратегию VIYM?

«В декабре 2015 года мы вышли из одного из проектов в той части нашего портфеля, который ориентирован на Россию, и заключили сделку по продаже 100% доли в «Региональной сети отелей» (RHC) «Системе» Владимира Евтушенкова. В числе проданных активов были Courtyard by Marriott Paveletskaya в Москве, Holiday Inn Express в Воронеже и семи гостиниц бренда Park Inn в Астрахани, Ижевске, Казани, Новосибирске, Сочи, Волгограде и Ярославле.

У нас по-прежнему имеется ряд гостиничных активов в России. В качестве примера приведу 5-звездочный отель Four Seasons в Санкт-Петербурге, один из наиболее знаковых и уникальных проектов нашей компании. Кроме того, сейчас ведутся работы по реставрации исторического комплекса бывшего Никольского рынка в сердце Санкт-Петербурга. Окончание проекта запланировано на лето 2018 года, когда должен открыться новый многофункциональный комплекс, включающий в себя гостиничные объекты среднего и бюджетного ценового сегментов (гостиница 3* и хостел) международных брендов, таких как Holiday Inn Express и Meininger.»

Есть ли у вас планы инвестировать в альтернативные формы размещения, например, апартаменты с обслуживанием? Считаетеливы, чтоэтотсекторобещаетвысокуюдоходность?

«Мы изучаем возможность выхода на рынок апартаментов с обслуживанием для наших гостиничных объектов в разных странах Европы. Ранее в этом году VIYM презентовала квартирные комплексы the Holsboer Residences в Давосе и Gloriettes Residences в Вене на ведущей выставке недвижимости в Лондоне, the Property Investor & Homebuyer Show 2017».

Вы инвестируете в различные гостиничные активы в России и за рубежом, от хостелов до гостиниц люксового сегмента. Какие места и какие типы объектов Вы обычно выбираете для своих инвестиций?

«Те, где можно ожидать получения доходности выше среднего уровня. Мы стараемся находить объекты с недостаточно умелым управлением или недостаточной капитализацией; такие, у которых есть значительный потенциал роста и простор для дальнейшего девелопмента, например, для возведения жилищной составляющей. Это дает нам возможность применить свою стратегию добавленной стоимости и индивидуальный подход к проектам, учитывающий особенности конкретных рынков и локаций.»

Что Вы думаете о новом проектином финансировании в России? Похоже, что банки имеют у себя на балансе не приносящие дохода объекты и не стремятся финансировать новые проекты в гостиничной сфере.

«К сожалению, если взглянуть на перспективы девелопмента в российской гостиничной отрасли с точки зрения доступности финансирования, быстро становится ясно, что сегодняшняя макроэкономическая ситуация достаточно сложна. Хотя затраты на строительство трехзвездочной или пятизвездочной гостиницы в регионах (и даже в Москве) значительно ниже, чем на сравнимом участке где-то в других частях света, стоимость заемного финансирования практически сводит это преимущество на нет. Это означает, что ресурсы, которые при возведении новой гостиницы вы могли бы сэкономить на строительстве, по сути просто перетекают в другую часть бюджета, т.е. в расходы на финансирование. Эта ситуация постепенно улучшается, и недавно мы смогли привлечь финансирования для нашего проекта «Никольские ряды» в Санкт-Петербурге на достаточно выгодных условиях от одного из ведущих российских банков, но предстоит еще многое сделать, чтобы девелопмент новых объектов стал более привлекательным для инвесторов. В то же время, банки недостаточно активно продают свои неприносящие должной прибыли гостиничные активы и, по нашему опыту, предлагают их лишь с незначительной скидкой с докризисных цен. Наряду с постепенным улучшением условий долгового финансирования, эта тенденция дает нам основания полагать, что банки более оптимистично оценивают перспективы роста гостиничного сегмента, чем перспективы роста рынка офисной недвижимости.»

Какой Вам видится ситация на рынке гостеприимства в России в следующие пять лет?

«Мы работаем в российской гостиничной отрасли уже 15 лет и, конечно, верим в ее потенциал. Олимпийские игры в Сочи и Чемпионат мира по футболу 2018 г. в определенной мере стимулировали всплекс интереса к отрасли, но с точки зрения профессиональных инвесторов мы не можем полагаться только на футбол или Олимпиаду.

Одним из факторов, которые следует принимать во внимание, является увеличение туристического потока в Санкт-Петербург. Российская «Северная столица» второй год подряд признается Ведущим направлением Европы по версии the World Travel Awards. Мы отмечаем рост числа туристов из Северной Америки и, естественно, большой интерес со стороны Китая и рынков Юго-Восточной Азии. Поэту мы считаем, что спрос на гостиничную инфраструктуру сохранится. Мы видим также рост объемов внутреннего туризма, что, в свою очередь, оказывает положительное воздействие на развитие гостиничной индустрии в регионах.»

Чтобы послушать выступление Андрея Якунина, присоединяйтесь к нам на Конференции по инвестициям в гостиничный и туристический бизнес России, которая пройдет 24 октября в «Рэдиссон Блу Белорусская».