На Украине инвестируют в трехзвездный сегмент

Инвесторы занялись строительством целых сетей трехзвездных отелей, к управлению которыми сразу же привлекли крупнейших международных операторов.
До минувшего года трехзвездные гостиницы мало интересовали девелоперов. Большая часть средств вкладывалась в отельную недвижимость премиум и бизнес- класса - здесь уже представлены Global Hyatt Corporation (отель St Sofia Hyatt Regency в Киеве), Rezidor Hotel Group (Radisson SAS в Киеве и Radisson Resort в Алуште) и сеть "Премьер Палац". На стадии строительства находятся отели, которыми будут управлять сети InterContinental, Hilton, Accor Group, Starwood Hotels & Resorts и Fairmont Raffles Hotels.

Бум пятизвездых гостиниц в Украине вызван стремлением инвесторов вернуть затраты в максимально короткий период, пока свои отели не построили конкуренты, говорит член совета директоров "Национальной резервной корпорации" (владеет несколькими гостиницами в Украине) Вячеслав Юткин. "В условиях существующего в Киеве дефицита легче построить пятизвездный отель, который будет реализован по любой цене. Сейчас номера раскупаются за 600-700 евро в сутки", - отметил он.
Хотя строительство подобных гостиниц обходится инвестору достаточно дорого, при хорошей заполняемости пятизвездный отель окупается за пять-семь лет, тогда как трехзвездный - за семь-десять лет, считают в Heliopark Group. Для сравнения: затраты на обустройство одного квадратного метра в пятизвездном отеле оцениваются застройщиками в $3,5-5 тыс., в четырехзвездном - в $3-3,5 тыс., в трехзвездном - в $2,5 тыс. Между тем количество городов для пяти- и четырехзвездных отелей ограничено - Киев, Одесса, Донецк, Львов и Ялта. В меньших городах поддерживать их заполняемость сложно, поэтому более перспективным является строительство трехзвездных отелей. "Не во всех городах рынок принимает гостиницу класса люкс. Например, в Казани построили очень хорошую пятизвездную гостиницу 'Мираж', которой управляет турецкий оператор. Там заполняемость не превышает 50%",- рассказал заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова.
В прошлом году компания Clubhouse Group совладельца розничной сети "Фуршет" Игоря Баленко объявила о намерении инвестировать около $95 млн в строительство к 2009 году девяти трехзвездных гостиниц "7 дней" на 1853 номеров. Тогда же корпорация "Астрон-Украина" получила права от американской Wyndham Hotel Group на открытие 15 бизнес-отелей (80-200 номеров каждый) международной сети Ramada Encore. А InterContinentals Hotels Group заявила, что в Киеве сделает основной упор в развитии на трехзвездные отели Holiday Inn - к 2012 году компания завершит строительство двух гостиниц. "Трехзвездные отели - самый работающий сегмент. Во многих городах "пять звезд" не построишь, а "три звезды" нужны везде. Кроме того, их строительство обходится дешевле",- пояснил член совета директоров компании "XXI век", развивающей сеть отелей совместно с французской Accor Group, Андрей Миргородский.
В Украине Accor Group развивает трехзвездную Ibis - за пять-семь лет "XXI век" рассчитывает построить около 12 отелей. О планах развития сети гостиниц эконом-сегмента в прошлом году заявляла и Rezidor - к 2010 году компания намерена открыть отели Park Inn в городах с населением свыше 500 тыс. человек. Основную конкуренцию новым "трем звездам" в Украине составят старые советские гостиницы. "Номинально эти отели по своим параметрам подходят под определение 'три звезды. Но даже после ремонта они не дают такого же качества, как брэндовый отель. Вы сразу можете увидеть огромную разницу между той же Park Inn и обычной старой гостиницей", - отметила Марина Смирнова из Colliers International.
В свою очередь руководитель направления "Гостиницы" FIM Group of Companies Екатерина Швед добавила, что номера в этих отелях маленькие, с низкими потолками, некачественным напольным покрытием и тесным санузлом. "Это не тот уровень, ради которого иностранный гость отдаст свои деньги",- сказала она. Номерной фонд трехзвездных отелей в Киеве - всего 4553 комнат, подсчитали в FIM Group of Companies. На пятизвездные гостиницы приходится 661 номер, четырехзвездные - 1036 номеров, двухзвездные - 591 номер.
В областях ситуация еще более плачевна. В частности, в Днепропетровске на пятизвездные отели приходится 71 номер, четырехзвездные - 100, трехзвездные - 527, двухзвездные - 195. На одну тысячу человек в Киеве приходится 6 номеров, подсчитали в Astera Group. По данным FIM Group, эта цифра еще меньше - всего 3 номера, тогда как нормой для развитых стран Европы является 10-17 номеров. Таким образом, в сегменте трехзвездных гостиниц не хватает как минимум 20 тыс. номеров. Коренным образом ситуацию может изменить строительство отелей в рамках подготовки к чемпионату Евро-2012. "Необязательно строить гостиницы эконом- класса только для того, чтобы обеспечить потребности чемпионата. Можно просто регулировать цены в этот период. Ведь нужно смотреть в будущее - кому эта гостиница потом будет нужна. Но в Украине иная ситуация: большинство принимающих городов - крупные центры с большой деловой активностью, где востребован среднеценовой сегмент", - уверена Марина Смирнова. Популярность трехзвездного отеля может повысить привлечение международного гостиничного оператора, уверена Екатерина Швед. "Их отталкивает то, что за это нужно много платить: годовые отчисления, проценты за каждый проданный номер (около 3-6%) и другие платы на уровне прибыли. То есть можно работать в ноль, но при этом гордиться тем, что у тебя есть управляющая компания",- отметил Вячеслав Юткин. По данным FIM Group of Companies за 2007 год, в активный сезон заполняемость в трехзвездных отелях составляла 80-85%. Юткин также добавил, что гостиничный бизнес начинает приносить прибыль при заполняемости от 50% и считается высокорентабельным, если заполняемость отеля находится на уровне 75%. "По некоторым подсчетам, при грамотной политике и управлении за счет оборота 'трешка' окупится быстрее, чем четырехзвездный отель",- говорит госпожа Швед.
Владельцы трехзвездных отелей могут рассчитывать на чистую доходность на уровне 10-12% годовых при среднегодовой загрузке отеля 70%, подсчитали участники рынка. В то же время у отелей эконом-сегмента самая высокая среднегодовая заполняемость - 70- 80%, добавляют в Swiss Realty Group.

Источник: City24.ua