Высокая активность инвесторов в гостиничном сегменте сохраняется

Компания Ricci, представив обзор инвестиционного рынка недвижимости, уточнила, что основные тенденции таковы: по итогам 2024 года объём инвестиций в недвижимость достиг 1 319 млрд рублей, что на 34% превысило объем инвестиций за 2023 год и в 2 раза - инвестиции в недвижимость в 2022 году. Доля сделок с гостиничными объектами составила 5% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость - 36 млрд руб., что на 42% ниже показателя 2023 года.

В целом недвижимость стала приоритетным инструментом хеджирования против обесценивения национальной валюты, к которому обратились не только крупные корпоративные бизнесы, но и небольшие частные инвесторы. В гостиничной сфере - в том числе. Как уже упомянуто, тут состоялось сделок на 36 миллиардов. Развитию и расширению географии новых продуктов в индустрии гостеприимства способствуют государственные программы, входящие в нацпроект "Туризм и индустрия гостеприимства".

Если уточнять детали по объему сделок, то в 2024 году состоялась лишь одна сделка с иностранным участием - при продаже гостиницы Ibis в Казани российскому оператору. Смещение спроса и объема сделок из Москвы и Краснодарского края в Санкт-Петербург произошло главным образом из-за одной сделки по продаже отеля Four Seasons Lion Palace St. Petersburg 5* (стоимость - 15-17 млрд рублей, покупатель - КСП Капитал, площадь - 24 тысячи кв.м, номерной фонд -  183 юнита), что, собственно, и составило более 60% от общего объема инвестиций в гостиницы в 2024 году.

Ставки капитализации в сегменте варьируются от 5,5–8% на самые премиальные и люксовые объекты в центре Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, и до 14–15% в менее удачно расположенных и организованных объектах и/или в локациях с низким туристическим потоком.

Рекомендации Ricci по инвестициям в разрезе сегмента недвижимости:

• фаза роста и развития сегмента - это качественные проекты с инфраструктурой и возможностью частично продавать выделенный номерной фонд апарт-отеля или коттеджей
• фаза насыщения сегмента с риском стагнации - это небольшие бизнесы с высокой чувствительностью заполняемоти и высокой составляющей fixed costs
• меры государственной поддержки - вот тут все хорошо: гостиничный сектор - единственный сегмент, где сохраняется льготное проектное финансирование в размере 1/3 ключевой ставки плюс 3%. 15 миллиардов рублей выделено в бюджете под строительство модульных гостиниц на 2025-2027 гг.
• так что имеет смысл обратить внимание на развитие гостиниц и курортных объектов с возможностью организации выделенных лотов - номеров или коттеджей - на продажу, в новых курортных зонах.