Как открыть мини-отель

 Гостиничный бизнес в последнее время привлекает к себе внимание не только крупных корпораций или муниципальных объединений, но и достаточно мелких компаний и даже частных предпринимателей. При этом все большей популярностью пользуются не многомиллионные проекты больших гостиничных комплексов, а так называемые мини-отели. Зачастую многие владельцы зданий, коттеджей, домиков всерьез рассматривают идею превращения своей недвижимости в гостиницу.

Маркетинговая стратегия

Общемировых критериев, определяющих нормы для мини-гостиниц, нет. В США мини-отель имеет до 150 номеров, в Европе - до 50. В российской практике мини- гостиницы - насчитывают от 5 до 50 номеров. Располагаться они могут как в отдельно стоящих зданиях, так и в общежитиях, где выделяется этаж для гостей. Так, например, в одном из московских отелей действует "гостиница в гостинице", то есть в большом здании выделен этаж, который сдан в аренду. На этом этаже располагается "отель" с другим названием, другим персоналом, другими интерьерами, нежели основной отель. Кстати, в России мини-отели различных модификаций получили наибольшую популярность в двух туристических центрах - Санкт-Петербурге и Сочи. В этих городах встречаются "гостиницы" от 3 (есть и такие) до 20-30 номеров. Однако, по словам консультантов компании "ОТЕЛЬ - Технологии", эффективным и надежным отель становится после выхода на уровень от 50 номеров.

Разумеется, прежде чем открывать гостиницу, необходимо четко понять, для кого она будет предназначена в соответствии с географическим местом, как, например, центр мегаполиса, побережье курорта (сезонного или функционирующего круглый год) и т.д. Дальше необходимо определить размер отеля, исходя из основных факторов:

- ситуация на рынке по спросу и предложению;

- конструктивные и строительные особенности, а также технические требования, что непосредственным образом влияет на общий размер капитальных затрат, которые предстоит окупить оператору отеля, и стоимость денежных средств для строительства или ремонта объекта недвижимости;

- экономичность и удобство управления с точки зрения формирования структуры себестоимости и экономических показателей (затраты на персонал как основной стоимостной фактор и производительность труда).

Как только результаты маркетингового исследования проанализированы и выявлены наиболее яркие перспективы развития, инвестор должен сделать следующий шаг - определить тип продукта, который наиболее удачно вписывается в конкретный участок и отвечает рыночным условиям. По наблюдениям же специалистов, нынешнее развитие гостиничного бизнеса в России идет другим путем. Сначала появляется желание, и в умах инвесторов рождается идея: "А почему бы и нам не построить отель?" Затем расцветают фантазии на тему: "Мой отель будет необычным и лучшим". После этого рождается непохожий ни на что продукт, который невозможно классифицировать и предсказать заранее его доходность. Именно из-за изначально неправильного построения схемы реализации проекта и непрофессионального проектирования и возникают отели, функционирующие не по принципу "отель работает на инвестора", а наоборот - "инвестор работает на отель". Определять наиболее востребованный на конкретном рынке тип гостиничного объекта следует только после проведения маркетингового исследования и анализа существующего и потенциального конкурентного окружения.

Сейчас на отечественном рынке в основном встречаются варианты мини-бутик-отель, оказывающий услуги класса люкс. Это вызвано тем, что ограниченное количество номеров подталкивает владельцев небольших гостиниц максимизировать цену продаж и, следовательно, позиционировать свой отель как эксклюзивный.

Справка: бутик-отели

Фактически, это такие же фешенебельные гостиницы, но предполагающие особый формат размещения и обслуживания гостей. Бутик-отели располагаются в исторических зданиях и имеют небольшое количество номеров. Основной клиентурой таких гостиниц являются состоятельные люди, которым необходима интимная атмосфера. Минимум общественных зон, номера высочайшего класса, эксклюзивные интерьеры, небольшие элитные рестораны и индивидуальное обслуживание - это то, что отличает бутик-отели от других.

Однако, по мнению специалистов "Отель Технологии", для России больше подходит другая интересная модель: в комнате площадью 9 кв.м туристу предлагается самое необходимое - постель, окно, санузел. Причем, все это "замечательного" качества. Дополнительные услуги (такие, как телевизор и даже ежедневная уборка) необходимо заказывать в службе приема. А цена такого номера в центре Лондона составляет от 25 фунтов за ночь (для столицы Великобритании - весьма дешево). Нехватка отелей именно подобного сегмента в России в ближайшие годы будет катастрофична. Подобный формат подходит и для размещения очень перспективной группы туристов - студентов и молодых путешественников. Именно той категории, которая в нашей стране наиболее мобильна и не требовательна, но страдает от отсутствия доступных номеров.

Разрешительные документы

Лицензирование гостиничного бизнеса в России отменено. Лицензия необходима бару и ресторану при отеле на торговлю алкоголем. Сертификация гостиничных услуг для присвоения отелю класса является добровольной.

Минимальные начальные вложения (для строительства отеля с "нуля")

Строительство и оснащение малой гостиницы среднего класса на 50 номеров в Москве или Санкт-Петербурге обойдется инвестору примерно в $ 5 млн. На получение разрешительной (строительной) документации необходимо заложить около года, на строительство так же. Хотя, реально период оформления и строительства может растянуться на гораздо больший срок. Инвестиции вернутся не раньше, чем через шесть лет. В случае банковского кредита - срок окупаемости проекта увеличивается до 7-8 лет. Что касается средней полосы России, то малая гостиница (до 20 номеров) среднего класса потребует значительно меньших вложений. Порядка $ 350-500 тыс. Окупятся затраты уже через 4-5 лет. Несомненно, по сравнению с сегментом крупных гостиниц мини-отели являются более инвестиционно привлекательными, так как первоначальные вложения и сроки окупаемости у "больших" собратьев значительно выше.

Юридическое оформление

Особого юридического оформления для эксплуатации гостиницы не требуется. Необходимо иметь правильно оформленные и зарегистрированные документы, подтверждающие ваши права собственности на здание, и согласование с действующими инстанциями, в первую очередь, санэпиднадзором.

В случае организации мини-отеля в жилом помещении (квартире), то это уже отдельная история. Необходимо соблюдение всех строительных, санитарных, противопожарных правил, соблюдение назначения жилого помещения, если квартира (квартиры) не переведены в нежилое помещение. Как известно, в соответствии со ст. 288 ГК РФ п. 3 размещение собственником жилого помещения предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В любом случае необходима консультация с юристом.

Если отель оказывает дополнительные услуги, такие как, например, услуги питания, то стоит помнить о том, что для гостя не важно, есть ли у вас сертификат соответствия на всю продукцию, которую вы используете для организации его обслуживания, но такие документы должны быть в наличии, так как их могут потребовать и гости, и специализированные службы. Ну, и уж совсем нельзя забывать о контрольно-кассовых машинах и выдаче кассовых чеков гостям при расчете.

Налогообложение

Льгот по налогообложению действующее законодательство для отелей не предусматривает, то есть действуют единые правила как для отеля на 200 номеров, так и на 20. Единственно, что может сделать владелец маленькой гостиницы - перейти на упрощенную систему ведения бухгалтерского учета и отчетности как малое предприятие.

Текущие затраты (операционные расходы)

1). Коммунальные платежи и содержание персонала - две основные статьи затрат именно по номерному фонду и вообще отелю в целом.

2). Важной статьей являются также затраты, которые идут на создание запасов продуктов и напитков для ресторана (в случае если отель предоставляет питание) или иные расходные материалы. Необходимо помнить, что эти запасы и есть те самые "замороженные" денежные средства, которых может не хватать на оплату других расходов. Поэтому за затратами на "складской запас" необходимо тщательно следить и правильно вести внутренний производственный учет, понимая, куда, сколько и на что тратятся денежные средства.

3) Также необходимо помнить, что номерной фонд не вечен: изнашивается мебель и оборудование, текстиль (шторы), ковровые покрытия, просто ветшают стены и т.д. Соответственно, для поддержания уровня предоставляемых услуг, постоянного повышения привлекательности отеля для гостей необходимо время от времени обновлять и освежать номерной фонд. Поэтому необходимо заблаговременно делать постоянные отчисления в собственный резервный фонд.

Необходимый персонал

Если вести разговор о мини-отеле до 10 номеров, то подобное предприятие обойдется минимумом персонала:

- управляющий;

- охранник (не обязательно);

- администратор (портье), выполняющий весь спектр обязанностей: размещение гостей, бронирование и продажу номеров, расчеты с гостями, ответы на телефонные звонки;

- горничная, осуществляющая уборку номеров и остальных помещений;

- технический персонал, поддерживающий и осуществляющий текущий ремонт систем жизнеобеспечения, может быть "по вызову".

Вообще, что касается европейского опыта, то там подобные отели держатся исключительно на труде хозяев, которые выполняют роль и управляющего, и техника, и администратора, и повара, и горничной, и посыльного. За границей этот бизнес передается из поколения в поколение, им дорожат и заслуженно гордятся.

Прибыль

При правильном изначальном позиционировании и грамотной организации текущей работы прибыль до уплаты налогов у мини-отеля может составлять до 40%.

Типичные ошибки состоявшихся и потенциальных владельцев отелей, или на чем нельзя экономить

1. Организация мини-бутик- отеля в месте отдыха большого количества молодежных групп туристов и семейных пар с детьми.

2. С самого начала неправильная оценка своих инвестиционных возможностей и, соответственно, попытка неоправданно экономить на предприятии, срок окупаемости которого минимум 20 лет.

3. Экономия на архитекторе приведет к неэффективному использованию площадей - там, где могли бы быть запланированы два двухместных полноценных номера на четырех человек, создают один большой дорогой и, соответственно, простаивающий люкс с джакузи и барной стойкой. Также можно поплатиться недовольством гостей запахом еды из кухни в общественных зонах, созерцанием тележек с грязным бельем возле гостевого лифта или гостевой лестницы.

4. Экономия на профессиональном дизайнере, имеющем опыт создания гостиничных интерьеров, - ошибка типичная. Если не знать всех мелочей, то в итоге можно серьезно поплатиться. Разнообразие интерьеров номеров в рамках одного отеля (почему-то это считается "круто") не приводит ни к дополнительному потоку туристов, ни к экономии. Светлое ковровое покрытие вокруг кровати будет грозить скорой его заменой, а также простоем номера по причине того, что разлитое на светлый ковер красное вино никак не оттирается. Шикарные льняные шторы и покрывала в мини-отеле на берегу Черного моря несомненно создают очарование легкости и шик Средиземноморья. Но день за днем они впитывают запахи и моря, и табака, а после первой же стирки дадут усадку и затем станут годны только в качестве скатерти в ресторане. Придется закупить профессиональные шторы и покрывала - фактически, заплатить дважды. То же касается и профессиональных отделочных материалов для общественных зон - скользкий керамогранит в вестибюле может повлечь за собой травмы персонала и гостей, что может стать причиной судебного разбирательства и выплаты по искам.

5. Экономия на безопасности гостей и персонала. Это касается как отеля на 500, так и 5 номеров.

6. Привлечение непрофессионального персонала. Опытные профессиональные сотрудники и есть то самое вложение, которое застрахует владельца отеля от рисков первых лет эксплуатации. Изначально неграмотно поставленная работа с гостями, организация продаж - могут сразу испортить отелю репутацию на всю оставшуюся жизнь.