Павел Анненков: "Инвестор может извлечь выгоду от снижения цен"

Павел Анненков, директор компании "Аптренд":

— В 2008 году в какой-то момент казалось, что гостиничный бум в нашей стране наконец-то наступил. Все участники рынка его долго ждали, и казалось, что отечественные девелоперы и инвесторы все-таки обратили взоры на этот сегмент рынка недвижимости, который они долго считали неинтересным с точки зрения сроков окупаемости вложений, размеров необходимых инвестиций и сложностей реализации проекта. Для примера, средний срок окупаемости торгового центра составляет четыре-семь лет, бизнес-центра — пять-восемь лет, а гостиницы — все восемь-десять лет.

Развития гостиничного рынка России ждали туристы как российские, так и иностранные. Им надоело платить по $300 за номер в самой простой трехзвездной гостинице в Москве и $1 тыс. за номер в столичном "пятизвезднике". Зарубежные аналитические издания в прошлом году назвали московские гостиницы самыми дорогими в Европе. Что касается практически полного отсутствия нормальных гостиниц в региональных городах, то эта тема стала одной из наиболее обсуждаемых на всех последних конференциях по гостиничному бизнесу.

В прошлом году большинство международных гостиничных сетей, собиравшихся выходить на российский рынок, перешли от слов к делу. Стали появляться реально подписанные контракты на управление. Rezidor (бренды Park Inn, Radisson) подписали контракт на управление отелями под брендом Radisson в Москве, Тюмени, Ростове-на-Дону, под брендом Park Inn — в Санкт-Петербурге, Ижевске, Волгограде, Туле. Hilton (бренды Hilton, Double Tree by Hilton, Hilton Garden Inn, Hampton) — контракт на управление отелями под брендом Hilton Double Tree в Новосибирске и Перми, под брендом Hilton Garden Inn — в Перми. Wyndham (бренды Ramada, Days Inn, Wyndham) подписали контракт на отель Ramada в Екатеринбурге. Accor (бренды Ibis, Novotel, Sofitel) подписали контракты на отели Novotel в Москве и Екатеринбурге, Ibis — в Санкт-Петербурге и Омске.

Девелоперы вкладывали деньги в проектирование, оплачивая недешевые услуги именитых зарубежных архитектурных бюро, многие проекты уже были в стадии начального строительства. Проектировались отели сети Kempinski в Ростове-на-Дону и Подмосковье, отели Radisson — в Москве и Тюмени, пятизвездный Intercontinental в Москве и многие другие. И вдруг осенью случилось то, о чем мы все с вами знаем.

Нельзя оценить, пострадал ли гостиничный сегмент больше, чем сегменты торговой или офисной недвижимости. Многим крупным гостиничным девелоперам банки закрыли кредитные линии или подняли процентные ставки до такого уровня, что по ним не интересно сейчас привлекать заемные средства. То же самое произошло и на рынке строительства торговых и бизнес-центров.

С одной стороны, строительство гостиницы более капиталоемкий проект, чем строительство торгового или офисного центра. Чаще всего схема финансирования была следующая: на свои деньги инвестор покупал участок земли и разрабатывал проект строительства, а заемными средствами оплачивал расходы на стройку и оснащение отеля. В этом как раз и есть главное отличие строительства гостиницы от торгового или офисного центра: на этапе завершения строительных работ владелец торгового или офисного центра уже начинает получать арендный доход — его бизнес уже работает, так как отделкой помещений занимаются за свой счет сами арендаторы.

Владелец же гостиницы после окончания строительных работ приступает к внутренней отделке помещений и ее оснащению всем необходимым: мебелью, оборудованием и т. д. Этап оснащения и внутренней отделки длится около года, и его бюджет может составлять до 40% от общей стоимости всех затрат. К тому же этот этап достаточно непростой в реализации и требует привлечения высокопрофессиональных кадров. Его можно сравнить с завершением ремонта и меблировкой большого количества одинаковых квартир. А доход от работы отеля владелец начинает получать только после его открытия.

С другой стороны, поскольку на рынке девелопмента гостиниц было много, как ни на каком другом рынке недвижимости, частных инвесторов, которые строили объекты без привлечения заемных средств, проекты, финансируемые таким образом, практически не пострадали. Инвестор может еще и извлечь сейчас выгоду от снижения цен на строительные работы и материалы. Здесь надо заметить, что все-таки большинство таких проектов — это мини-отели или отели, которые не будут управляться профессиональными гостиничными операторами.

В результате, на мой взгляд, в 2009 году будут достраиваться объекты, которые уже находятся на финальной стадии реализации: в этом случае дешевле будет найти деньги и завершить строительство, чем замораживать проект. Поскольку когда гостиница откроется, она в тот же день начнет генерировать прибыль и станет для владельца работающим активом, приносящим живые деньги.

Кроме того, продолжится разработка гостиничных проектов на бумаге. Стадия проектирования не такая капиталоемкая, как строительство, поэтому инвестор может не спеша вкладывать деньги в разработку архитектурного проекта здания отеля, дизайн-проекта интерьеров и отшлифовывать бизнес-план и бюджет, ожидая, когда ситуация с кризисом финансирования разрешится.

Также в последнее время наметилась тенденция импортозамещения европейских товаров при комплектации гостиниц из-за роста курса евро к рублю. Некоторые инвесторы, особенно иностранные, будут осторожно вкладывать деньги в подешевевшие участки земли под строительство гостиниц в привлекательных местах в городах-миллионниках.

Потребителям же гостиничных услуг ничего не остается, как ждать окончания кризиса и появления на рынке отелей международного уровня по приемлемым ценам. Хотя московские гостиницы уже стали снижать цены из-за уменьшения потока бизнес-туристов. Ведь одной из составляющих расходов, которую урезают в компаниях в кризис в первую очередь, являются командировки сотрудников.

Источник: Коммерсант