Роман Ческидов: "Покупка отеля - долгосрочная инвестиция"

Среди состоятельных россиян растет интерес к такому способу вложения средств, как приобретение в Европе собственного отеля. Роман Ческидов, исполнительный директор московского офиса компании Capital Consult Realty – Hotels & Resorts, рассказывает и причинах такого явления и дает профессиональные советы тем, кто заинтересован в этом виде инвестиций.

— Роман, почему российские инвесторы так активно покупают отели за рубежом?
— Во-первых, гостиничный бизнес — это бизнес, который приносит хороший стабильный доход. Кроме того, инвестиции в гостиничный бизнес представляют собой практически безрисковое капиталовложение, поскольку основным активом данного бизнеса является недвижимость, в долгосрочной перспективе она в среднем дорожает на 5% в год. Также необходимо отметить, что отель в Европе – это понятный, интересный и престижный бизнес. Обладание своим собственным отелем удовлетворяет многие амбиции современных бизнесменов – инвесторов.

— Кто обычно является покупателем гостиниц?
— Покупателями гостиниц выступают как частные инвесторы, которые приобретают отели по цене до 5-20 млн евро, так и крупные компании с бюджетом в 100 млн евро и выше. Частные лица без опыта работы в гостиничной отрасли просто вкладывают свои деньги в стабильный и долгосрочный бизнес и, как правило, отдают отели в аренду или в управление. В этом случае они преследуют следующие цели:
1) уменьшить риски (отраслевые, страновые) путем диверсификации своих инвестиций
2) создать личный «пенсионный фонд» в виде актива, приносящего стабильный и долгосрочный доход за рубежом.
Крупные компании, имеющие опыт работы на данном рынке, приобретают отели за рубежом для построения полноценной транснациональной гостиничной сети и создания собственного брэнда. Другой стратегией крупных компаний может быть диверсификация бизнеса и альтернативное безрисковое размещение капитала.
Необходимо отметить, что доходы отеля, в большей степени, зависят от состояния туристической отрасли в целом. В настоящее время прогнозы экспертов Всемирной Туристской Организации до 2020 года весьма позитивны: мировая индустрия туризма будет демонстрировать ежегодный прирост в 4% и более. Этот положительный рост обеспечивается возрастающей доступностью авиаперелетов, улучшением туристской инфраструктуры, ростом благосостояния туристов, глобализацией мировой экономики и т.д.
Мировое население становится все более мобильным, что ведет к росту числа туристических поездок (бизнес туризм, туризм для отдыха, лечения, познавательный туризм, т.д.), и, следовательно, и к позитивному положению дел в гостиничной индустрии.

— Какие аспекты надо учитывать при выборе и покупке гостиничного бизнеса?
— Необходимо иметь четкое представление о том, что покупка отеля — это долгосрочная инвестиция. Основной составляющей вопроса о выборе отеля является его местоположение, категория и количество номеров. В пределах каждого бюджета можно найти их оптимальное сочетание. Следует также иметь в виду, что собственные средства инвестора могут составлять всего 20-50% от суммы покупки. Остальное может покрыть внешнее заемное финансирование.
Немаловажным фактором в процессе выбора и покупки объекта гостиничного бизнеса являются также собственные предпочтения и амбиции покупателя. Свою роль при этом могут играть: уникальные архитектурные особенности отеля, близость к береговой линии моря, историческим достопримечательностям города, живописность месторасположения отеля, и т.д.

— Какова процедура приобретения отеля?
— Процедуру покупки можно разделить на несколько этапов. Первый этап – это подбор объектов гостиничного бизнеса в соответствии с целями и требованиями покупателя. На этом этапе покупатель получает базовую информацию о местоположении отеля и его основных характеристиках.
При интересе потенциального покупателя к конкретным объектам оформляется письмо о намерениях, и он получает более расширенную информацию о данных объектах. Далее согласуется дата первоначального осмотра выбранных отелей. На этом же этапе покупатель получает от консультантов предварительную (экспертную) оценку доходов данной гостиницы.
После просмотра объектов и выбора одного из них начинается процесс переговоров. Специалисты компании делают оценку справедливой стоимости объекта в соответствие с инвестиционными ожиданиями покупателя. На ее основе совместно с покупателем разрабатывается предложение по условиям проведения сделки, включая цену отеля. После акцепта условий покупатель вносит возвращаемый депозит, позволяющий специалистам зайти в отель для исследования всех аспектов бизнеса, провести так называемый due diligence*. По результатам этого этапа окончательно утверждается юридическая схема покупки с учетом факторов оптимизации налогообложения, предпочтений покупателя и условий продавца и достигнутых в процессе переговоров решений.
Параллельно с due diligence проводится анализ жизнеспособности проекта с финансовой проформой и расчетом основных инвестиционных показателей. Также проводятся другие мероприятия и готовится необходимый пакет документов для получения заемного финансирования. В свою очередь, консультанты осуществляют ревизию существующей концепции бизнеса, разрабатывают соответствующие альтернативы и рекомендации.
Все эти задачи могут быть суммированы термином «всестороннее сопровождение сделки». Оно проводится профессиональным участником рынка купли-продажи коммерческой недвижимости брокером-консультантом, выступающим на стороне покупателя и действующим в его интересах.

— Что покупатель может ожидать от профессионального брокера-консультанта?
— Подбор гостиниц – это лишь первый этап сотрудничества. Наша компания осуществляет профессиональное сопровождение сделки, включая процедуру due diligence, аудит, анализ жизнеспособности проекта (feasibility study).
Кроме того, по согласованию с клиентом, мы подбираем управляющего или управляющую компанию. В ряде случаев мы сами выступаем в качестве управляющей компании. Также мы можем провести комплекс работ по изменению архитектурного дизайна и интерьера объекта. Среди услуг могут быть кадровый аудит, подбор и обучение персонала. Другими направлениями являются коммерциализация, маркетинговая поддержка, управление доходами (yield management), оптимизация внутренних бизнес процессов, управление затратами (cost management), внедрение информационных технологий и многое другое.

*Due diligence — экспертиза состояния дел компании или бизнеса с привлечением специалистов по бухгалтерскому, финансовому и правовому аудиту, необходимая для заключения какого-либо вида сделки с проверяемой организацией.

Источник: Собственник