Cushman&Wakefield: «2019-й можно назвать годом калибровки спроса»

Руководитель департамента Исследований и аналитики по Восточной Европе, партнер Cushman&Wakefield Денис Соколов напомнил, что на ситуацию в сегменте коммерческой недвижимости, как, впрочем, и в других сферах российской экономики влияют как контролируемые, так и неконтролируемые факторы. Большинство, к сожалению, второй категории, а именно макроэкономические: ключевая процентная ставка, инфляция, увеличение НДС до 20%, от которого никуда не деться, и т.д. На микроэкономических факторах вроде оптимизации деятельности, уменьшая издержки, «играть» можно лишь до определенного предела.

Возможное решение: выход на новые клиентские группы? Директор по развитию бизнеса Cushman&Wakefield Ольга Ясько упомянула, что некоторые девелоперы решили сделать ставку на «социальную среду»: в МФЦ, где одним из компонентов нередко оказываются гостиницы, задумались о включении в инфраструктуру популярных ныне коворкингов и тому подобных социализирующих зон: «Однако не все МФЦ могут себе их позволить. Так что интересно будет посмотреть, с какими новыми идеями будут выходить девелоперы на рынок».

Но финансы остаются ключевым моментом, получение льгот – в частности. Спикеры привели пример, когда одна из столичных гостиниц, которая по льготной ставке ежегодно платит порядка 20 млн рублей налога, к 2020 году, когда льгота утратит силу, вынуждена будет платить 134 млн рублей. Разница не просто ощутима – она колоссальна.

Ситуацию охарактеризовала Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма Cushman&Wakefield. Приводим тезисы ее выступления практически без купюр:

«Близится конец года, гостиничный рынок может подводить итоги. Да, прошлый 2018 год благодаря мундиалю был выдающимся, но все это воодушевление, феерия ЧМ-2018 – закончились. Да, праздник был, но он прошел, и фантастические результаты того года отельеры тоже будут долго помнить и рассказывать потомкам. Так что работники сферы, общаясь между собой, с волнением ожидали, каким  уже к концу прошлого года с волнением ожидали, каким станет  2019-й: вернется спрос? Не вернется? В каких объемах, каковы будут цены?

Начало года было тревожным. Впрочем, для московского рынка это вполне типично – тяжело «раскачаться». Тем не менее, уже к апрелю-маю стало ясно, что ничего страшного не случилось, выраженного проседания не произошло: туристы едут, потребитель никуда не исчез.  Так что 2019-й можно назвать годом калибровки спроса.

В целом по году отметим лучшие результаты, чем в предыдущие периоды – 2017-й, например. Но цены замерли, и это очень тревожно. На сегодняшний день у Cushman&Wakefield есть статистика за первые семь месяцев нынешнего года, и она показывает, что средний уровень загрузки столичного рынка - 76,3%. Что, в общем-то, очень хорошо. Однако – цены: средний тариф за номер в сутки в 2019-м составил 6530 рублей. А это, к сожалению, всего на 1,2% выше чем в 2017-м. При официально озвученной инфляции в 3%. О чем это говорит? О том, что с учетом инфляции в реальных деньгах гостиничные тарифы «сокращаются». Так что, с одной стороны, отрадно, что люди продолжают ехать, и их число увеличивается. Но основная категория плательщиков все же остается очень чувствительной к цене, ведь доходы россиян сокращаются.

Вопрос, который волнует всех: не вернуться ли к ревизии визового режима сейчас, когда Россия в ходе FIFA сумела «показать товар лицом» и заинтересовать иностранцев? Буквально на днях, 10 сентября, руководитель Ростуризма Зарина Догузова официально сообщила, что правительство утвердило решение с 01 января 2021 года ввести электронные визы на всей территории РФ. Отельеры с облегчением выдохнули: турист к нам поедет. Но означает ли это, что для гостиниц длящийся с 2014 года кризисный период, который сфера продолжает переживать, - когда прибыли сократились, - практически преодолен?

Боюсь, все не так просто: туристы – это клиентура, которая тратит собственные деньги. И тщательно их считает. Так что одних туристов маловато: нужно делать упор, например, на путешествующих бизнесменов, потому что именно они способны обеспечить рост показателей.

Так чего же ждать отельерам? Не хочется пугать, но многие все же озабочены вопросом налогов: уже через три месяца, с 01 января 2020 года, истекает срок действия срочной льготы по налогу на имущество для столичных гостиниц, которую ввели еще в 2015-м году, когда кризис 2014 года «накрыл» сферу, и московское правительство пошло навстречу отельерам. Тогда льготу предоставляли всем средствам размещения, изъявившим желание пройти официальную классификацию. Льготный период практически завершен, и если он по какой-то причине не будет продлен с первого января, то гостиничный бизнес потеряет еще какую-то часть прибыли, и весьма ощутимую. А ведь эти суммы можно было бы направить в том числе на реновацию отелей. Поскольку основной объем представленного сейчас на столичном рынке качественного номерного фонда –10-15-20 летней давности, гостиницы уже давно прошли и пережили «нормальный» цикл ремонта и обновления. Так что «косметическим ремонтом» не обойтись:  сейчас нужны средства, чтобы улучшить их состояние – с тем, чтобы средства размещения были полностью готовы к приему гораздо большего числа путешественников, иностранных в том числе, приезжающих по электронным визам.

Но по неподтвержденной информации, которая «долетела» до нас от столичных властей – московского правительства и Комитета по туризму и гостиничному хозяйству, - вопрос этот вроде бы прорабатывается. По крайней мере, про него не забыли, и есть шансы, что льгота будет продлена. Что станет для отельеров большим облегчением».

В завершение дискуссии вкратце коснулись и вопроса, что сейчас интересно российским инвесторам на гостиничном рынке. Инвестиционный гостиничный рынок – достаточно локальный, и желающие вложить средства - тоже в основном местные. Спросом неизменно пользуются отели в центре Москвы, в беспроигрышной локации. С той поправкой, что их никто не жаждет продавать: всех устраивает доходность.

Исключением стал разве что так и не нашедший покупателей на аукционе отель «Пекин». Но это нетипичный лот: речь не просто об отеле, речь о целом девелоперском проекте, который станет нешуточной нагрузкой на нового владельца. Здание является историческим, обращаться с ним предстоит предельно аккуратно, да и цена высока. Что же касается остальных территорий, продаваемых вместе с «Пекином» – тут предстоит сначала определиться, что именно на них можно построить, чтобы не прогореть. И лишь после этого определяться с вопросом цены и обоснованностью покупки.

Кристина Голубева, специально для Frontdesk.ru