Российский рынок гостиниц и апартаментов: каков шестилетний прогноз?

Каковы актуальные тренды на рынке коммерческой недвижимости, и реально ли предсказывать на годы вперед в стране, где ситуация меняется чуть не каждый час, - обсудили на пресс-завтраке Cushman&Wakefield аналитики и эксперты из сфер офисной, складской, индустриальной, торговой  и коммерческой недвижимости. Заявленной темой стала «Неделя с новым президентом: Как повлияет 6-летний экономический курс нового правительства на развитие рынка коммерческой недвижимости в 2018-2024 годах».

Только что вернувшийся с MIPIM управляющий партнер и генеральный директор Сushman&Wakefield Сергей Рябокобылко рассказал, что сейчас Россия выглядит для инвесторов привлекательнее других государств: «В РФ в конце прошлого года произошел очевидный перелом в ставках – а это первое, на что инвесторы обращают внимание. Так что сегодняшняя, хоть и непростая, экономическая ситуация совсем не означает, что РФ будет изолирована от международного капитала». По мнению г-на Рябокобылко, китайские и южноафриканские инвесторы могут местами заменить европейских. Но страна самодостаточна и так: «Наш рынок формируется на 90% на российские средства, так что от внешнеполитических перипетий мы вполне застрахованы».

Директор по развитию бизнеса Ольга Ясько порекомендовала обратить внимание на запросы миленниалов: «Нужно менять подход в отношении того, как оценивать эту категорию потребителей и их покупательские привычки». В сфере туризма в том числе, особенно внутреннего: десятки процентов россиян до сих пор не имеют загранпаспорта, и ни разу не покидали территорию страны.

Ту же тему продолжила руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Марина Смирнова, предположив, что ближайшие 6-10 лет пройдут если не под эгидой развития внутреннего туризма, то, по крайней мере, с курсом на него. «Все четче прорисовывается тенденция к выравниванию развития регионов, - уточнила спикер. – Транспортная структура становится локомотивом их развития, а государство ощутимо вкладывается в ее становление – инвестициями и условиями. Вторым «вагоном» за этим «локомотивом» логично следует туризм, которому будет придаваться все большее значение, отчасти благодаря потенциалу сферы в плане появления новых рабочих мест». Печально, отмечает Марина Смирнова, что на фоне временного закрытия Турции и Египта для россиян в прошлые годы не удалось воспользоваться возможностью поднять «курс акций» внутреннего туризма. Туристическая инфраструктура оказалась к этому не готова, «…и мы, помимо взрывного роста спроса к поездкам по России, увидели стремительный рост цен на размещение в отелях в Санкт-Петербурге, Казани, на рекреационных рынках. С точки зрения бизнеса это хорошо; а вот с точки зрения развития отрасли – не очень. Ведь дефицит предложения ведет к повышению тарифов, который, в свою очередь, обрушивает загрузку, и рынок «откатывается» назад».

Тем не менее, прогресс в гостиничной сфере очевиден. За последние 15 лет рынок средств размещения в РФ увеличился с 346 до 924 тысяч мест; только в Москве к 2025 году ожидается более 90 тысяч номеров. Количество проживавших в отелях за 15 лет тоже выросло более чем втрое, с 16 до 54 млн. «Означает ли это, что и дальше рост будет идти по экспоненте? Трудно сказать. Но крупные туроператоры, опираясь на свою статистику продаж, считают, что и далее количество путешественников будет держаться в рамках 50-60 млн человек, и за эти рамки вряд ли быстро выйдет».

Что определяет развитие гостиничного сектора в РФ на ближайшие 6 лет? «Для девелоперов, которые рассматривают гостиницы в качестве альтернативы другим секторам коммерческой недвижимости, это показатель доходности. Который за 2017 год увеличился в РФ среднем на 17% (в расчете на номер), а активные рынки вроде Казани дают и все 25-30%. Что просто замечательно, - комментирует Марина Смирнова. – Это означает, что в гостиничной сфере сохранился потенциал роста, и он интересен инвестору».

Достаточно высок интерес и рядовых россиян к инвестициям в средства размещения, в смысле заработка на аренде. Уже появились госфонды, которые создают ПИФы, ориентирующиеся на сдачу апартаментов на короткий или долгий срок. Как раз этот сегмент, по мнению эксперта, будет набирать популярность, поскольку позволяет капитализировать свободные средства населения. Г-жа Смирнова считает, что в ближайшие 6 лет мы увидим не только рост привлекательности рынка гостиниц и апартаментов для частных инвесторов, но и стремительное развитие ОТА и инструментов, подобных airbnb, которые теснят крупных гостиничных операторов в интернет-системах бронирования. Так, в 2017 году владельцы квартир, сдававших их через Airbnb, заработали на этом $32 млн. Только за последний год в Airbnb количество участников-россиян выросло на 50%.

Что касается «традиционных» гостиниц: рассчитывают ли они на помощь государства в ближайшие годы? Да, и обоснованно. «Если уж гостиница – капиталоемкий проект, - говорит Марина Смирнова, - то развитие туризма в регионе – проект вдесятеро более капиталоемкий». Отели – лишь один из «кирпичиков» этого здания. Сначала нужно создать «точку притяжения», обеспечить ее коммуникациями; одиночный инвестор такое не потянет. Поэтому и появилась Федеральная программа развития туризма, куда регулярно вносятся поправки: «Общими усилиями удалось нащупать механизм, который устроил бы и частных, и государственных инвесторов. Тут мы тоже активно предлагаем свою помощь по части усиления аналитической части и понимания инвестиционных процессов, чтобы сделать государственно-частное партнерство более эффективным. Потому что, считаю, без него кардинальные изменения мы вряд ли увидим. А развитие туризма и гостиничного сегмента в России несут не только бизнес-, но и социальный, и патриотический аспект: люди путешествуют по территории своей родины, видят ее потенциал».

Кристина Голубева, специально для Frontdesk.ru