Отели из прошлого: возможность или потеря средств?

Большая часть гостиничного фонда России по-прежнему представлена морально устаревшими отелями советской постройки. Эти объекты постепенно реконструируют и перепрофилируют, но в первую очередь девелоперов привлекают удачно расположенные гостиницы в центре Москвы, а отели на столичных окраинах и в российских регионах интересны лишь некоторым инвесторам-энтузиастам.

В самом конце апреля после трех лет реконструкции в Москве была открыта бывшая гостиница «Украина». Ее модернизировало ООО «Бисквит» Зараха Илиева и Года Нисанова. Управляющей компанией отеля стала TheRezidorGroup (бренд Radisson Royal). В 2007 году именно она приобрела на организованных городскими властями торгах проект реконструкции гостиницы за $275 млн, объем инвестиций составил около $300 млн. По оценкам генерального директора Radisson Royal Hotel Moscow Алексея Микушко, срок окупаемости проекта – 20–25 лет. Но инвесторов это не пугает.

«Проект просто грандиозный, – воздает должное Зараху Илиеву и Году Нисанову директор департамента коммерческой недвижимости компании PennyLaneRealty Алексей Могила. – Владельцам гостиницы удалось достичь цели – вдохнуть новую жизнь в столь знаковый объект национального уровня, украсить его, сохранив историю здания и места. По сути, новые технологии наложили на старые фасады, но сделали это грамотно. И новая концепция «Украины» как объекта высокого класса уровня 5+, на мой взгляд, выбрана оптимально, учитывая местоположение».

«Проект «Украины» – положительный пример реконструкции советской гостиницы, – подтверждает генеральный директор компании «Азимут Сеть Отелей» Александр Гендельсман. – Выбранная управляющая компания имеет огромный опыт управления отелями такого уровня. Международные управляющие компании выставляют очень жесткие требования к объектам. Если собственнику удалось найти общий язык с УК, значит гостиница полностью соответствует международным стандартам».

Пока отель принимает гостей лишь по частным заказам, а официально попадет в систему бронирования лишь 1 июня. Поэтому говорить о коммерческих результатах проекта пока рано, хотя эксперты и не сомневаются в том, что дебют новой «Украины» будет успешным. Факт выхода на рынок столь грандиозного проекта заслуживает внимания. Но все ли реконструкции советских отелей могут похвастаться таким фурором?

Гостевой пропуск

Советские гостиницы – настоящий Клондайк для инвесторов. По крайней мере, в количественном отношении. «На сегодняшний день большая часть российских гостиниц по-прежнему представлена средствами размещения советской постройки», – отмечает директор департамента консалтинга и оценки компании ColliersInternational Полина Кондратенко. Казалось бы, настоящий рай для инвесторов. Не тут-то было. «Практически все советские отели устарели с точки зрения своих конструктивных характеристик (маленькая площадь номеров, неэффективная организация помещений общего пользования), что затрудняет проведение мероприятий по повышению их эффективности», – продолжает Кондратенко. Именно поэтому большинство подобных гостиниц так и существует где-то на грани добра и зла. Они приносят владельцам меньший доход, чем могли бы, а инвесторы обходят их стороной.

И все же среди девелоперов и гостиничных операторов находятся компании, готовые взяться за реконструкцию советского гостиничного наследия и взвалить на свои плечи риски, связанные с реализацией таких проектов. По словам Кондратенко, в первую очередь реконцепция целесообразна для гостиниц, расположенных в центральных и исторических районах городов, а также в зонах высокой туристической активности. Именно такие проекты издавна привлекают инвесторов и позволяют им получать неплохой доход. К знаковым проектам реконструкции советских гостиниц можно отнести отели Crowne Plaza Moscow, World Trade Centre Hotel (бывшая гостиница «Международная»), Hilton Moscow Leningradskaya (бывшая гостиница «Ленинградская»), а также Ritz Сarlton (на месте бывшей гостиницы «Интурист»), проект которого был реализован в рамках нового строительства.

Все эти гостиницы имели шикарное местоположение и потенциал для превращения в премиальные пятизвездные отели, чем и привлекали инвесторов. Но таких примеров на рынке немного. «В Москве большинство открытий приходится на 4–5-звездные отели, и это, в основном, крупные международные бренды, – говорит Гендельсман. – Доведение советских объектов до современных гостиничных стандартов обычно нецелесообразно, поскольку обходится дороже строительства нового объекта».

Но пятизвездные отели – это особый сегмент рынка, развивающийся по своим законам. Если же спуститься на несколько уровней ниже, то можно обнаружить целый ряд удачных примеров редевелопмента советских гостиниц. «Примеров успешной реконструкции отелей в Москве достаточно много, они проходили в разные годы. Но если говорить о сегментах, в которых отмечается данное движение, то здесь стоит отметить отели категории «3–4 звезды»«, – полагает директор по продажам и маркетингу IFKHotelManagement, региональный коммерческий директор GoldenTulipHospitalityGroupПолина Фролова. К примеру, команда менеджеров ее компании в свое время взяла в управление ряд старых гостиниц в районе метро «ВДНХ». В созданную ими сеть MaximaHotels вошли отели «Заря», «Ирбис» и «Славия».

«За четыре года работы под управлением нашей команды сеть ежегодно показывает рост по всем ключевым экономическим показателям, – гордится Фролова. – Состав гостей был качественно изменен, в некоторые месяцы соотношение иностранных и российских гостей было 60 и 40% соответственно, а многие известные западные компании выбирали наши гостиницы для корпоративного размещения». «Обычно реконструкция имеет смысл для объектов категории «3 звезды», поскольку к ним предъявляются менее жесткие требования, – согласен Александр Гендельсман. – В этом случае срок окупаемости проекта значительно ниже, а рентабельность – выше, чем при строительстве нового здания».

В этом сегменте рынка успешный опыт редевелопмента советских гостиниц есть у многих компаний. К примеру, УК AvantGroup несколько лет назад реконструировала столичный отель «Охотник» в районе метро «Водный стадион». Директор по развитию сети Артем Колесов рассказал, что до реконструкции в гостинице было 75 номеров, после стало 106, к ним добавился ресторан, а заполняемость по итогам первых двух месяцев работы отеля после открытия составила 75% и сохраняется на этом уровне до сих пор. Реконструирует советские отели и сеть «Катерина», которая в апреле 2010 года открыла отель «Катерина Парк» на 260 номеров.

Активно работает на российском рынке реконцепции советских гостиниц и компания «Азимут». ««Азимут Сеть Отелей» развивалась в России именно путем реконструкции старых советских объектов, – рассказывает «БН.ру» Гендельсман. – Большинство этих объектов находится в собственности компании, одним она управляет по договору долгосрочной аренды. Все инвестиции в реконструкцию проводились за счет компании». По его словам, в этом году компания планирует открыть «Азимут Отель Москва»: «Это бывшее офисное здание на территории делового квартала «Даниловская мануфактура 1867». В отеле будет 144 номера различных категорий площадью от 15 до 30 кв. м. В цокольном этаже здания мы откроем круглосуточный ресторан на 95 посадочных мест, а на первом этаже предусмотрены переговорные комнаты».

Несколько лет назад в реконструкции советского наследия участвовала и компания «Корстон». В процессе работы над гостиницей «Орленок» была проведена реновация номеров, холлов, общественных зон, полностью сменился менеджерский состав по всем ключевым направлениям: продажи, F&B, бронирование и т.д. Подобных примеров в Москве и других городах предостаточно, это естественный ход развития рынка. «Если ты – собственник устаревшего отеля, ты должен стремиться удовлетворять ожидания гостей, а это ведет к необходимости реконструкции старого номерного фонда и повышению уровня обслуживания. Иначе можно скатиться на дно рынка и просто исчезнуть как бизнес», – говорит Колесов. «Советские гостиницы интересны девелоперам, – утверждает директор департамента консалтинга и оценки NAIBecar Маргарита Трофимова. – При этом свободных участков под застройку с привлекательным местоположением в Москве практически нет. Таким образом, советские гостиницы являют собой привлекательный резерв для гостиничного девелопмента».

Повышенная гостеприимность

Инвесторы, которые берутся за подобные проекты, должны понимать, что бизнес этот – крайне непростой и требует наличия определенного опыта и ресурсов. «Гостиничные проекты – самые затратные в сфере коммерческой недвижимости и имеют самые длительные сроки окупаемости, – предупреждает Гендельсман. – Это одна из главных проблем, которая встает перед инвестором». Для минимизации единовременных затрат можно не закрывать объект на реконструкцию, а ремонтировать постепенно в течение нескольких лет. «Прежде всего собственник решает, как он проводит реконструкцию: поэтапно, перекрывая различные этажи и разводя потоки гостей, чтобы они не становились свидетелями стройки, или же принимает решение о закрытии гостиницы целиком и проведении комплексного ремонта всех помещений отеля», – рассказывает Фролова. По ее мнению, при реконструкции отелей категории «3–4 звезды» можно использовать первый вариант, а при работе со знаковыми проектами собственник вынужден идти по второму пути, поскольку отели высшей категории не могут позволить своим гостям испытывать неудобство от ремонта.

Но список проблем девелоперов на этом не заканчивается. Необходимо правильно выбрать отель. «Далеко не каждый отель советских времен может быть реновирован с соблюдением требований безопасности и комфорта просто в силу того, что в 50–60-е годы строители не задумывались о некоторых вещах, без которых сейчас невозможно представить себе ни один отель международного уровня», – рассуждает Фролова. Например, в старых зданиях советских гостиниц не предусмотрены служебные лифты, нет продуманного зонирования пространств, не разделяются служебные и гостевые потоки, и зачастую все коммуникации (от пожарной до телефонии) в плачевном состоянии. «Мы сталкиваемся как раз с этим, когда на потенциально интересном объекте невозможно реализовать минимальные стандарты безопасности», – сетует Фролова.

«В ряде случаев одна из главных проблем – необходимость перепланировки номерного фонда. Площадь номера по современным стандартам в объектах категории «3 звезды» больше, чем в советских гостиницах. Часто необходимо полностью менять коммуникации, лифты, всю внутреннюю отделку, покупать новую мебель и технику. Все это длительная и дорогостоящая процедура», – говорит Гендельсман. «Основная масса советских отелей устарела как функционально, так и физически, поскольку современные клиенты предъявляют к таким проектам более высокие требования», – соглашается Трофимова. Кроме того, особое внимание необходимо уделить юридической стороне вопроса, поскольку российское законодательство имеет множество «дыр». Есть риск вложить деньги и потерять проект. «Все риски инвестора должны быть проработаны до принятия решения о реализации проекта. Именно поэтому необходимо привлекать профессиональных консультантов на начальном этапе проекта по реновации старого номерного фонда», – подчеркивает Колесов.

По оценкам Трофимовой, затраты на реконструкцию гостиницы высоки и значительно превышают затраты на строительство торгового или бизнес-центра. Они могут составлять от $800 (обновление отделки и меблировки) до $5000 на кв. м (полная реновация гостиницы). Все зависит от уровня отеля, требований будущей управляющей компании, запущенности здания и инженерных систем, а также от стоимости выкупа самого отеля. В среднем затраты на редевелопмент советских гостиниц окупаются в течение 15–25 лет. Ключевой залог успеха и возврата средств в приемлемые сроки – организация грамотного управления объектом. «Насколько успешным будет функционирование гостиницы после ребрендинга, напрямую зависит от профессионализма управляющей компании», – отмечает Кондратенко. Немаловажным фактором является и соответствие уровня управляющей компании местоположению отеля.

Если учесть все тонкости и подводные камни этого бизнеса, реконцепция советских отелей может принести инвестору неплохой доход. Главное – знать, что ты берешь, сколько придется на это потратить и что будет на объекте после завершения работ. Инвесторов, умеющих грамотно оценивать риски, в России становится все больше. А значит, и процесс реконструкции старых гостиниц будет активизироваться. Инвесторы готовы браться за такие проекты, особенно при обеспечении им нормальных условий работы. «Развивать гостиничный бизнес в Москве и России в целом сейчас стоит именно за счет передачи таких объектов под контроль профессиональных управляющих компаний. В Москве огромное количество старых гостиниц, эффективность работы которых можно повысить в разы», – резюмирует Гендельсман.

Источник: БН.ру