Стандартные договоры на управление: насколько их можно менять?

Сегодня в рамках первого дня конференции RHIC в Москве прошла сессия по стандартным (template) договорам управления отелями, и насколько их можно менять. В дискуссии приняли участие представители со стороны операторов AccorHotels и IHG, а также представители собственников отелей. Фронтдеск .ру публикует дискуссию в рамках сессии.

Александр Скобло, Ведущий: Давайте в первую очередь обсудим, что в договорах на управление менять нельзя.

Алексис Деларофф, AccorHotels: Главное, что нельзя поменять, это то, что оператор – это агент. Он получает деньги от гостя, а уже потом переправляет их владельцу. Остальное все можно поменять: язык, срок договора и другие условия. Мы очень гибкие.

Арон Либинсон, IHG: Мы все работаем на рынке, который приучает к гибкости. И рынок взрослеет, и мы взрослеем. Коммерческие условия подлежат изменению. Однако есть и фундаментальные вещи. Если договор подписывается на 20 лет, то в договоре не должно быть элементов, которые «подкладывают бомбу замедленного действия» в отношения компаний. Нельзя поменять страхование ответственности, условия противодействия коррупции, принципы взаимодействия оператора и владельца в случае банкротства. Все работают в английском праве, и самое главное, где будут судиться стороны договора.

Петр Читипаховян, CH-Group: Я представляю собственников. Пока нет собственника – нечего обсуждать. Степень обсуждения договора зависит от знаний собственника. Брендам приходится все больше обращать внимание на потребности владельцев. Обсуждению подлежит все. Однако собственники иногда настолько увлекаются, что работают себе во вред, изменяя благоприятные для них условия. Обсуждение договора – это всегда поиск консенсуса между оператором и инвестором.

Павел Ельников, DLA Piper Russia: Операторы не настолько гибки в условиях, как они хотели бы показать. Чем больше бренды проникают на рынок России, тем менее гибкие они становятся. Они не хотят менять governing law, также у собственника нет инструментов влияния на управляющего отелем, в том числе собственник не может повлиять на его увольнение.

Алексис Деларофф: Главное, сколько зарабатывает оператор и сколько зарабатывает собственник. К нам приходят: мы хотим построить, будете ли вы управлять. Мы говорим – вот такие условия. У собственника при этом свои условия: постройте так, сэкономьте на этом и так далее. Все хотят обсудить условия, как легко выгнать оператора.

Петр Читипаховян: Собственник вкладывает свои деньги и хочет на них заработать, а бренды деньги не вкладывают, а зарабатывают на инвестициях собственника. Однако владельцу отеля нужен опыт брендов. Собственник хотел бы видеть в брендах психологию сотрудников, чтобы они отчитывались перед собственниками о затратах.

Алексис Деларофф: Я не соглашусь. Мы вкладываем миллиарды в развитие технологий и сервиса, и это наши инвестиции в проект.

Петр Читипаховян: Главное в начале обсуждения определить, что важно для собственника, а что для оператора.

Скотт Антел: Почему собственник должен платить столько денег оператору, если все равно отель получает гостей через Booking.com?

Алексис Деларофф: Если индивидуальная гостиница платит Booking.com 20-25%, то через оператора отель будет платить 10% и вероятность увеличения данного процента низкая. Сейчас суммы платежей оператору за услуги ниже, чем были ранее.

Ведущий: Сейчас изменилась структура fees. Сейчас деньги в основном платятся оператору за бренд, а не за менеджмент.

Петр Читипаховян: Рынок становится все более и более развитым. В договорах с российскими собственниками появляются условия, которых там ранее не было, хотя они присутствовали в Европе.

Арон Либинсон: Это Вы видимо про другие договора говорите, а это не предмет нашего разговора.

Петр Читипаховян: Вот видите, операторы все время хотят поставить собственника в свои рамки. Ну попробуйте…