Подготовка реновации отеля: с чего начать?

Гостиничный бизнес в России за последние 10-15 лет можно охарактеризовать, как быстроразвивающуюся отрасль. Это подтверждается данными Госкомстата, по оценкам которого за период 2004-2014 гг гостиничный рынок рос на 15-20% в год. DISCOVERY Research Group объясняла такой подъем числа новых объектов быстрым ростом операционных доходов отелей (до 30%). Но эта ситуация изменилась: по объективным причинам, начиная с 2014 года, темпы строительства и реконструкции крупных и средних объектов снижались (дефицит кредитования, уход зарубежных инвесторов с российского рынка). Так, в 2015 году, было отложено строительство трети отелей от запланированных к возведению (что снизило фактический рост отрасли до 50% от запланированных 80%). Несколько оживило отельный сегмент в городах-участниках проведение спортивных соревнований мирового уровня (Олимпиада 2014, Чемпионат мира по футболу 2018), идет популяризация туристических маршрутов, страна становится привлекательной среди иностранных туристов (особенно из стран АТР), значительно выросла доля внутреннего туризма. В 2015 году вырос спрос на покупку существующих объектов отельной индустрии (они стали относительно недорогим активом при оценке бизнеса в твердой валюте).

По данным турсервиса OneTwoTrip на январь 2017 года для Российских туристов вторым фактором недовольства отелями в России (первый фактор это – стоимость завтрака) стало состояние номерного фонда (75 процентов). В то же время все большую конкуренцию существующим гостиницам начинают создавать тысячи вновь открывающихся мини-отелей и частных апартаментов, предлагая, самый востребованный эконом-вариант размещения при аналогичном уровне комфорта и состояния. В создавшихся условиях жесткой конкуренции и необходимости максимальной экономии средств на первое место выходит процедура реновации, как возможность повысить качество состояния номерного фонда. Реновация гостиниц, как комплексная процедура включает ряд мероприятий необходимых для "оживления" средства размещения. Регламент проведения реновации требует определенной последовательности и в первую очередь это – проведение технического аудита средства размещения (оценка технического состояния объекта). 

Для уже действующих объектов, испытывающих трудности в привлечении гостей  технический аудит может эффективно дополнить работу кризисного менеджера.
При этом должны проводиться не только анализ и проверка технической документации по строительству или реконструкции но и экспертиза проекта гостиницы. Одновременно необходимо выявить проблемные участки непосредственно на месте. На этом этапе требуется составить перечень мероприятий с точным планом и сроками выполнения, который способен максимально оптимизировать затраты на ремонт гостиницы и обеспечить открытие реконструированного объекта точно в срок.

 Технический аудит

Перед проведением реновации необходимо провести технический аудит отеля, задачами которого являются: 

• Оптимизация затрат и направление их на целевые участки для извлечения максимальной выгоды;
• Экономия на текущем ремонте для исправлении конструктивных недостатков в инженерных коммуникациях;
• Экономия средств на закупки ненужного оборудования и оснащения;
• Обозначение лимита средств, необходимых для реновации или ремонта;
• Установление временных рамок реконструкции, выделяя реальные потребности времени для строительных работ;
• Обеспечиение выполнение всех требований СНиН, СанПиН и др. нормативных документов на этапе строительства, сочетая их с выполнением дизайнерских решений;

Перед реконструкцией

Реновация гостиниц предусматривает выполнение 7 условий, без которых не следует приступать к процессу реконструкции или ремонта.

1. Создание проекта реконструкции с учетом существующего технического состояния гостиницы, в котором отражены:
1.1. Полный перечень действий по приведению объекта в надлежащее состояние
1.2. Техническое обоснование стоимости предстоящих работ, ремонта гостиниц с учетом реальных цен, спецификации материалов
1.3. Конкретные сроки выполнения работ по реконструкции, их последовательность
1.4. Обязательный учет необходимых согласований и времени на их проведение в надзорных органах

Выполнение данных пунктов производится в целях экономии средств и времени при реконструкции. Ведь, если нет точного списка действий, «потолка» по финансовым затратам и финального срока сдачи объекта, а план верстается устно или в кратком приложении к договору с подрядчиком, неизбежно происходит рост трат на работы до 150% от запланированного. Как правило, возникают непредвиденные сложности и проблемы «из ниоткуда». Идет затягивание сроков ремонта (ожидание согласований или изменение концепции, по ходу работ меняется дизайн гостиницы). А это, в свою очередь, отодвигает срок открытия гостиницы и может стать причиной упущения максимальной прибыли, особенно если речь идет о сезонном отеле и реновация затрагивает «высокий» сезон. 

2. Создание общей схемы закупок, с учетом надежности поставщика и качества его товаров. 
Необходимо определить ответственность поставщика официальными документами и спецификацией материалов.

3. Обязательный учет соответствия дизайнерских решений, требований и пожеланий заказчика, а также требованиям СНиП, СанПиН.
На этапе приемки объекта при отсутствии проекта, разработанного квалифицированными специалистами, могут возникнуть трудности с Пожнадзором, Роспотребнадзором. Придется переделывать помещения в соответствии с их замечаниями, что увеличивает стоимость реконструкции и опять-таки отодвигает сроки открытия. Несвоевременный запуск работы отеля повлечет за собой дополнительные маркетинговые расходы и отток потенциальных гостей.

4. Использование качественных строительных материалов и оснащения. 
Эти банальные слова приобретают большой смысл, когда проходит немного времени и в номерном фонде начинают буквально «рассыпаться» сан-тех приборы, выключатели, кондиционеры, ржавеют «нержавеющие» никелированные элементы, мебель приобретает неряшливый вид от частых влажных уборок, появляются затертые места на ковролине, обивке. Поэтому затраты на отделочные материалы и оборудования сторицей окупятся длительностью использования помещениями с сохранением их респектабельного вида и отсутствием дополнительных ремонтов.

Гостиница – это объект интенсивной эксплуатации и изначальная экономия на материалах, оснащении выливается в постоянные добавочные закупки. И оставляет неприятные впечатления у гостей, а также плохие оценки в интернете, не говоря о более серьезных вопросах – таких, как вероятность замыкания и пожара из-за плохого качества проводки, розеток.  

5. При очень ограниченном бюджете на реновацию становится крайне необходимым определение «слабых элементов» в работе гостиницы. Важно рассмотреть необходимость в изменении той или иной зоны, структуры работы, что позволит акцентировать внимание на работу в той зоне, реконструкции которой наиболее экономически целесообразна.

 Для этого необходимо провести детальный анализ:

• Зонирования территории
• Входной группы
• Номерного фонда
• Лобби
• Служебных и общественных помещений
• Инженерных коммуникаций
• Зон отдыха (бассейна, пляжа)
• Помещения для занятий спортом
• Конференц-залов

6. Корректное формирование заказов на расходные материалы (постельное белье, текстиль для ванных, мебель, посуда) в соответствии с нормами.  Сверстанные с «потолка» списки, определяющие количество таких предметов, могут привести или к избыточности заказа и расходов или к критичному недостатку их. Вследствие чего появляются некомплектные предметы текстиля, посуды – это не способствует поддержанию статуса гостиницы). 

7. Аудит соответствия пожеланий заказчика или владельца с реальными потребностями гостей.
Иногда подрядчики, руководствуясь разовой выгодой, выполняют любые прихоти заказчика. При этом результат обновления, «улучшения» может быть прямо противоположный. Здесь важна золотая середина, компромисс, который учтет концепцию, «видение» отеля его владельцем или менеджментом и возможность успешного выполнения данного бизнес-проекта. 

Обоснование затрат на технический аудит

Закон, применимый к любому строительству и реконструкции, работает и применительно к отельному сегменту: экономия в самом начале ремонта, на этапе планирования реновации гостиницы приводит к непредвиденным затратам в конце ремонта и даже после сдачи объекта.

В условиях жесткой конкуренции на рынке вопрос с определением правильной концептуальной схемы предприятия, качества реконструкции становится определяющим. Решение этих задач должно проводиться с наилучшей эффективностью и строиться по законам экономики, с учетом соотношения суммы инвестиций с экономической результативностью. Как правило, стоимость затрат на проведение технического аудита не превышает 1,5% от всей суммы реконструкции, при ремонте этот процент - не более 4. Дизайн - проект при реновации обходится порядка 4-6% от бюджета.

Грамотное планирование реновации в итоге имеет задаче увеличение прибыли и обеспечение наличие постоянных гостей.

Компания REINN специально для Фронтдеск.ру