«Эффект пандемийного года»: чем он полезен отельерам

2020-й стал вызовом для всех. Но, как и любой кризисный период, - открыл и ряд удобных возможностей, в частности – для российских отельеров и девелоперов. Но какие именно? Это и обсудили эксперты 26 января на организованном JLL пресс-мероприятии.

Финансы

Вопреки прогнозам, инвестрынок в целом чувствовал себя сносно:  на активность на нем повлияла  доступность заемных средств, власти ищут способы сдержать рост налогов, ЦБ стимулировал экономику посредством активного снижения ключевой ставки до 4,25%, растет объем коллективных инвестиций и расширяется инструментарий для инвесторов.

Банки сейчас не только активно кредитуют объекты коммерческой недвижимости, но и в ряде случаев приобретают их с целью дальнейшей перепродажи через паи. Ни для кого не секрет, что порядка 1 трлн рублей вышло из депозитов – а значит, эти средства должны переходить в альтернативные инструменты инвестирования, так что растет класс частных инвесторов. Повышенный интерес начали вызывать объекты редевелопмента: это хоть и высокорисковые активы, но потенциально очень интересные.

Поведение клиентов

Гостиницы вынуждены были переформатироваться с учетом корректировки клиентского поведения – причем многие эти изменения останутся «новой нормой». В том числе:

- востребованность e-commerce и онлайн-услуг

- предпочтения по работе  из дома удаленно либо по гибкому графику, замена стандартных офисов на коворкинги и «гибкие» общественные пространства

- снижение ставок аренды офисов вследствие предпочтение клиентами более дешевых в этом смысле вариантов (на чем вполне могут «сыграть» отели)

- корректировка требований к месту для долгосрочного проживания

Руководитель офисного департамента JLL Алексей Ефимов, анализируя ситуацию с офисами в Москве, рассказал, что относительно более развитых рынков столица в плане наличия «гибких пространств» отстает: хотя этот сегмент последние три года очень активно развивался, тем не менее гибкие офисные пространства составляют всего 1,2% от общего объема офисов в Москве (для сравнения: в Лондоне – 7,1%, в Амстердаме – 6,3%), «…то есть, нам есть куда расти».

В связи с этим количество коворкингов увеличивается: на данный момент – 195 площадок в столице, и общая площадь – 234 000 кв м, и на этой территории размещается до 34 тысяч рабочих мест. Еще запланировано 140 000 кв.м. Так что эт – стабильно растущий сегмент рынка. И хотя первый-второй квартал, по мнению эксперта, будут по-прежнему непростыми – для офисного сегмента в частности, - то дальше экономика предположительно «разгонится» и к 3-4 кварталу 2021 года начнет наверстывать потерянное.

По специфике отельного рынка высказалась руководитель департамента гостиничной недвижимости Яна Уханова. «Российский турист стал спасением гостиничного бизнеса в 2020 году. Такого беспрецедентного снижения показателей мы еще ни разу не наблюдали за всю историю отельного рынка, порядка 30 лет. Впрочем, в этот раз речь не только о РФ: одинаково плохо было всем. Ведь гостиницы раньше не закрывались даже во время Второй мировой войны! А тут – пришлось закрыться: в Лондоне, Париже, на других зарубежных рынках…»

Москве, впрочем, удалось продержаться: средства размещения в основном продолжали работать. Средняя загрузка за год составила 37,9% против 77-78% в 2019 году, средний тариф по итогам 2020 года – 6500 руб. Снижение RevPAR составило 60-70% в среднем по индустрии. Причем столица в определенном смысле пострадала больше, чем регионы, где картина была поприятнее: все-таки отели Москвы на 40-60% зависят от иностранного турпотока. И буквально за считанные дни после объявленной ВОЗ 11 марта пандемии загрузка стремительно пошла вниз, и на этом минимальном уровне оставалась до августа-сентября. Из запланированных открытий состоялось лишь одно – Movenpick Taganskaya, и без того переносившееся несколько раз по объективным причинам. Да и то гостиницу открыли благодаря безоговорочной уверенности Accor в потенциале этого объекта.

Чего ждать в 2021-м?

Запланирован выход на рынок трех объектов: Hampton by Hilton Рогожский вал, Crowne Plaza Moscow park Huaming и Marriott Imperial Plaza, итого 755 новых номеров. В 2021 году JLL прогнозирует рост RevPAR +20-27% к уровню 2021 года, но все равно он теоретически будет на 50-55% ниже, чем в 2019-м. «Мы проанализировали все предыдущие кризисы – и 2008-го, и 2014-го года в том числе. Из прогнозов: все-таки будет рост, причем первый переломный момент наступит уже  в конце I квартала 2021 года, - предположила Яна Уханова. – Обычно загрузка восстанавливается в течение 12-18 месяцев после прохождения пика кризиса, и еще столько же – 12-18 месяцев – нужно на рост RevPAR до прежнего уровня. Так что к показателям RevPAR 2019-го рассчитываем вернуться к 2023-2024 году».

Еще из хорошего: Москва лидирует по темпам восстановления в Европе и не только – мы опережаем и США, Канаду, Латинскую Америку. Дополнительный позитивный фактор: Дубаи в этом году на 70% загружен российскими путешественниками, и на 30% - казахскими. Казалось бы, какое это имеет отношение к гостиничному рынку РФ? Прямое: те азиатские операторы, которые еще не были представлены в нашей стране, поверили в платежеспособность россиян и заинтересовались в плане перспективных локаций как  минимум Москвой и Санкт-Петербургом.

У Сочи тоже в этом году ситуация с загрузкой была лучше, чем в Майами: ходит шутка, что Сочи превратился в «полноправную подмосковную дачу». Из других российских регионов джек-пот сорвали Калининград, прекрасно отработали – и заработали –Ярославль, Калуга, Суздаль, Кострома: распродано было все. «Это – очень позитивная динамика, - считает г-жа Уханова. – О чем это еще нам говорит? О том, что въездной турпоток в РФ будет восстанавливаться не столько за счет Европы, но и за счет Азиатско-Тихоокеанского региона: ждем увеличения китайских, арабских и т.д. путешественников».

Тренды

(которые, на самом деле, назревали уже долгие годы, просто коронакризис  стал для них мощным катализатором):

- Непредсказуемость спроса: сокращение глубины бронирования (и предыдущие месяцы, и на данный момент – неделя или меньше)

- «Обнуление» истории бронирований

- Отсутствие событийного календаря как такового => необходимость быстрой реакции и адаптации к постоянно меняющимся условиям

- Открытие, что, оказывается, урезанным и полностью взаимозаменяемым штатом можно успешно обслуживать загрузку как в 20%, так и в 60% (а вот 80% и больше – потребуется доп.рабочая сила)

 - Появление нового формата поездок – workation (work+vacation), когда деловые туристы предпочитают и работать, и отдыхать одновременно.

А именно: если раньше командированным нужны были в основном удобный матрас, хорошая звукоизоляция, хороший напор горячей воды в душе и качественный завтрак, то сегодня им нужны более просторные комфортные номера, многофункциональные общественные зоны, где приятно провести время даже за работой; высокоскоростной беспроводной интернет везде, а не только в лобби, когда вечером туда спускаются проверить почту и просмотреть соцсети все проживающие, и интернета банально «не хватает». А еще – питание в отеле, разнообразное и очень хорошего качества.

- Ну и «последний главный» момент – возможности занятий спортом прямо в гостинице: выходные в спа-отелях раскупаются на ура, а в фитнес-центрах гостиниц если и можно было изредка застать одного-двоих иностранцев рано утром на беговой дорожке, то сегодня они заполнены настолько, насколько позволяют санитарно-гигиенические нормы. Почему? Потому что фитнес- и спа-центр при гостинице стал из просто стильного «дополнения» очень востребованным пространством, где можно не беспокоиться о здоровье. Поэтому в новых гостиничных проектах и инвесторы, и девелоперы «зонам здоровья» в будущих отелях уделяют особое внимание.

Также Яна Уханова обратила внимание на то, что в ряде средств размещения – преимущественно загородных – где офисные пространства недостаточно востребованы в плане аренды, те же конференц-залы имеет смысл «гибридизировать» - трансформировать с учетом потенциального спроса. Например, превращать в детские игровые клубы и приглашать к себе отдыхать семьи: тут опять-таки играет роль безопасность и забота о здоровье посетителей – система воздухообмена, озонирования и дезинфекции воздуха, отсутствующая в игровых комнатах при ТЦ (где раньше дети нередко проводили время), и т.д. Так что пандемия сыграла в плюс и курортному сегменту: крупная отечественная сеть городских гостиниц, которую из некоторых соображений не будем называть, впервые заинтересовалась приобретением загородных объектов – и в 2020 году, как уточнили в JLL, состоялось сразу несколько таких сделок.

Кристина Голубева, специально для Frontdesk.ru