Гостиничный рынок: оздоровление или рецидив?

Рынок коммерческой недвижимости пострадал от финансового кризиса особенно сильно и восстанавливаться может долго. Тем не менее в одном из его сегментов — гостиничной недвижимости — дела обстоят не так уж плохо. Такая ситуация сложилась во многом благодаря тому, что среди игроков рынка — западные гостиничные сети, на чьей памяти этот кризис далеко не первый.
Рынок гостиничной недвижимости, как и остальные сегменты рынка коммерческой недвижимости, прошел за последние три-четыре месяца фазу кризиса под названием передел собственности. Выражение это часто ассоциируется с рейдерством, алюминиевыми войнами и т. п. Здесь же речь о совершенно легальном переходе активов от неэффективного владельца к новому собственнику. Сейчас рынок недвижимости избавляется от случайных игроков, зашедших на него в надежде заработать легкие деньги на безудержном росте цен. Но вот наступил 2009 год, и какую же картину мы видим? В Москве, например, вместо запланированных в этом году к открытию 28 гостиниц появятся, скорее всего, менее 10.
Из замороженных проектов, конечно, самый знаковый — гостиница Москва, по которой решаются проблемы прав собственности и отношений с международным оператором. Другой крупный проект — гостиница в аэропорту Внуково на 440 номеров; ее строительство остановилось на уровне возведения каркаса здания из-за отсутствия финансирования. На 2010-й перенеслось открытие отеля Lotte на Садовом кольце и гостиницы Crowne Plaza на Краснопресненской набережной. Из открытых отелей в Москве можно отметить те, что входят в сети Holiday Inn и Ibis, а также несколько гостиниц в центре столицы.
Срок ввода в эксплуатацию остальных запланированных гостиничных объектов переносится на следующий год и далее. Но, вероятнее всего, и в 2010 году Москве не стоит ожидать гостиничного бума. Виноват не только кризис. Задержка с реализацией большинства проектов на значительные сроки была и в докризисные времена. Основная причина — неопытность наших инвесторов. Многие перед началом реализации проекта не представляют, с какими трудностями им предстоит столкнуться. Это может быть довольно простая на первый взгляд, но трудоемкая стадия согласования дизайн-проекта с оператором. Может возникнуть и такая парадоксальная ситуация, когда девелопер на этапе проектирования забыл учесть в здании отдельный лифт для персонала, что повлекло задержку в строительстве на полгода.
Новая тенденция в гостиничном бизнесе, особенно касающаяся регионов России,— попытки отдельных собственников трансформировать строящиеся офисные здания в отели. Ни для кого не секрет, что в ближайшее время потребность в офисах класса А в российских городах-миллионниках будет минимальной. Поэтому многие собственники, у кого объекты находятся на ранней стадии строительства, задумываются об изменении назначения здания — с офиса на гостиницу. Это потребует, конечно, значительных дополнительных затрат. Но с другой стороны, владелец получит не пустующий офис с туманной перспективой заполнения его арендаторами, а бизнес, который сразу начнет приносить деньги.
Собственники новых гостиничных строек, которые все-таки начинаются, как правило, при финансировании проектов рассчитывают на свои силы. Сегодня собственные средства составляют минимум 50%, остальные — заемные. В основном инвесторами являются торговые компании со стабильными финансовыми потоками. В Ростове-на-Дону, например, сейчас в разной стадии реализации находятся сразу три пятизвездных объекта: Sheraton, Kempinski и Hyatt. В Москве и других городах России активно строит группа компаний Ташир.
Что же касается зарубежных операторов, которые будут управлять российскими отелями, то кризис никак не сказался на их долгосрочных планах развития в нашей стране. Бизнес у сетевых отелей рассчитан минимум на 15 лет (на столько подписывается контракт на управление с собственником отеля), поэтому краткосрочный спад в экономике не сильно их беспокоит. Тем более за их многолетнюю историю это далеко не первый экономический кризис, и им известно, что после спада всегда следует подъем. Активно развивают свой бизнес и заключают контракты на управление все без исключения международные гостиничные сети, работающие в России,— Marriott, Hilton, Starwood, Accor, Intercontinental. Недавно Rezidor подписал с Региональной гостиничной сетью соглашение о строительстве минимум 20 отелей Park Inn в России и продолжает открывать отели под этим брэндом в различных городах нашей страны. Причем сеть берется управлять как новыми объектами, так и уже существующими отелями, которые она станет переделывать под свои стандарты. Вообще тема передачи действующего отеля под управление международного оператора еще не развита в России, но таких проектов будет все больше и больше. Уже замечено, что когда в городе открывается первый сетевой отель под известным брэндом, он сразу начинает оттягивать к себе значительное количество зарубежных гостей, а также задает планку в городе по уровню сервиса и цены за номер. Яркие примеры — отель Park Inn в Екатеринбурге, Hilton Garden Inn в Перми и Park Inn в Ижевске.
Кроме того, по нашей стране начал бродить призрак олимпийской стройки. Эта тема очень воодушевляет всех участников рынка. Здесь уже есть четко обозначенные объекты, которые обязательно будут построены. Но, к сожалению, ясной картины происходящего со строительством отелей в Сочи пока нет. Международные гостиничные сети заняли выжидательную позицию и не спешат выходить на рынок региона. Видимо, ситуация прояснится весной-летом 2010 года, когда окончательно будут решены земельные вопросы и выбраны инвесторы на все олимпийские объекты. Хочется верить, что в городе все-таки построят современные отели, и зарубежные туристы будут ездить отдыхать в Сочи и после Олимпиады.
Павел Анненков, директор компании Аптренд
Источник: Коммерсантъ