Гостиничный рынок в регионах может сменить формат

На сегодняшнем гостиничном рынке, когда классический формат отелей показывает снижение доходности, предприниматели двух российских регионов рассматривают альтернативные сегменты гостиничной недвижимости. В Нижнем Новгороде обсуждают возможность строительства кондо-отелей, а в Краснодарском крае всьерьез говорят о полноценном развитии рынка апарт - отелей. О перспективах и возможностях этих сегментов мы поговорим в этой статье.

Свести к минимуму риски ведения гостиничного бизнеса возможно поможет создание кондо-отелей. Формат подразумевает продажу элитного жилья физическим или юридическим лицам с последующей сдачей его в аренду в качестве гостиничных номеров. У экспертов есть сомнения относительно перспектив строительства таких отелей в Нижнем Новгороде. Однако на берегу Горьковского моря у формата могут быть шансы, если грамотно просчитать риски.

И отдохнуть, и заработать

Кондо-отели — относительно новая форма владения недвижимостью в отельном бизнесе. Она особенно интересна для инвесторов, которые не планируют жить там постоянно. Главная фишка в том, что, став собственником высококлассной недвижимости, покупатель получает доход от сдачи пустующих квартир в аренду. Таким образом, покупка апартаментов в кондо-отеле — не только возможность комфортабельного отдыха, но и стабильный источник дохода от инвестирования в гостиничную недвижимость.

Апартаменты в кондо-отелях не похожи на стандартные номера, которые имеют, как правило, одну комнату, санузел и прихожую и потому не очень удобны для долгого проживания. Обычно в кондо-отелях продаются многокомнатные помещения или большие студии — и обязательно с кухней. Отельная студия или номер находятся в управлении гостиничного оператора, который берет на себя хлопоты по эксплуатации, охране и сдаче помещений в аренду.

Кондо-отели (или отели-кондоминиумы) появились в 50-х годах ХХ века в городах южной Европы, а популярность получили 10 лет спустя в Америке. Наиболее известны Ritz-Carlton, Toronto, Trump SoHo в Нью-Йорке. В Европе и Америке апартаменты — это просторная квартира с кухней и определенным набором услуг — службой сервиса, охраной, подземным паркингом. Эта недвижимость сдается в аренду как альтернатива гостиницам для представительских и деловых целей. Питание в гостиничный счет не включается.

Нижегородские эксперты знакомы с форматом кондо-отелей. Как рассказала “Бирже” директор мини-отеля бизнес-класа “Воробей” Светлана Мурнина, к ней за консультацией по поводу организации отелей-кондоминиумов предприниматели уже обращались. “Идея неплохая, — говорит Мурнина. — Почему бы и в Нижнем Новгороде не организовать подобные гостиницы? Многие специалисты приезжают в наш город работать на длительный срок, и жить в апартаментах им было бы намного удобнее”. По мнению руководителя информационно-аналитической службы “Группы компаний “Триумф” Алексея Чемоданова, кондо-отели — интересная форма инвестирования, но успех в реализации подобных проектов зависит от географических и экономических условий территории. Кондо-отели целесообразны там, где развита туристическая инфраструктура. Нижнему Новгороду пока далеко до статуса туристического центра, поэтому в нашем городе такой формат недвижимости вряд ли окажется перспективным в ближайшее время. В Нижегородской области кондо-отели будут уместнее на побережье Горьковского моря, практически круглогодично используемом для рекреационных целей.

По словам главного специалиста отдела архитектуры и градостроительства администрации Сокольского муниципального района Евгения Варенова, формат кондо-отелей весьма перспективен. “Недвижимость, построенная на побережье Горьковского моря, используется довольно неэффективно, — говорит он. — По моим наблюдениям, наполняемость ее далека от 100%. Дачи необитаемы большую часть года, и даже летом их владельцы зачастую приезжают только на выходные. Сдавать пустующие площади на время отсутствия удается не всем хозяевам, и заставить свою недвижимость работать и приносить стабильный доход — хорошая идея. Правда, при создании кондо-отеля в средней полосе России надо хорошо просчитать риски. Самое пристальное внимание стоит обратить на сезонный фактор. Климат у нас не средиземноморской, и найти постояльцев на осень-зиму-весну управляющей компании будет нелегко. Инвестиции немалые и “длинные”, да и срок окупаемости спрогнозировать нелегко. Вероятно, он составит 5—10 лет. Местному сокольскому бизнесу не под силу строительство подобных объектов, вся надежда на нижегородских или столичных девелоперов. Другое опасение в том, что россияне предпочитают отдыхать вдалеке от родных мест — на юге, Прибалтике, за границей. Чтобы заинтересовать постояльцев апартаментами в глубинке, инвестору придется тщательно продумать инфраструктуру, в которой предусмотреть развлекательную и спортивную составляющие”.

Любое направление, перспективное на Западе, развивается в стабильных условиях, говорит директор ООО “Гостиничный комплекс “Николь” Светлана Бакулина. Там четкое законодательство, прозрачное и понятное налогообложение. “Все эти факторы России несвойственны, — считает она. — Сегодня вы купили апартаменты для сдачи их в аренду, а завтра налог на землю, на которой они расположены, станет таким, что рентабельность проекта в лучшем случае сведется к нулю”.

А как у них?

В России до недавнего времени подобный формат гостиничной недвижимости не был представлен, однако интерес к новшеству уже появился. В Анапе ведется строительство элитного комплекса “Золотая бухта”, в котором предусмотрен один из первых отечественных кондо-отелей — “Панорама”. Удачный пример инвестирования в кондо-отели демонстрирует российская корпорация MIRAX GROUP. Она возводит в Черногории жилой комплекс, рассчитанный на собственников, в первую очередь россиян, желающих проводить в этой стране только часть года. Собственники квартир станут обладателями не просто жилья на берегу Адриатического моря, но и номеров элитного отеля. Строящийся жилой комплекс назван Astra Montenegro. Astra — не коттеджный поселок или комплекс отелей на экологически чистом побережье Адриатики. В нем будет все, что положено иметь современному морскому курорту, — пляжи, бассейны, магазины, пристань для яхт, зоны отдыха и развлечений, спортплощадки, фитнес- и spa-центры, прогулочные тропы, ботанический сад, мини-зоопарк, детский клуб с гувернерами. Будет организована собственная служба такси и лимузин-сервиса. Новостройка с жильем класса premium задумана как пятизвездочный кондоминиум-отель, жилье в котором можно приобрести с инвестиционными целями.

Покупатели апартаментов в Astra Montenegro станут совладельцами пятизвездочного отеля. Хозяева апартаментов круглосуточно смогут пользоваться услугами отельного сервиса, а в их отсутствие эксплуатацией и содержанием жилья займется управляющая компания. Сдача жилья в аренду в стране, где можно отдыхать почти круглый год, — весьма перспективный бизнес. Часть средств от аренды направляется на поддержание инфраструктуры комплекса и ее дальнейшее развитие.

Общая площадь города-клуба Astra Montenegro 94 000 кв. м. Строительство поделено на два этапа. На первом — возведение 36 вилл с апартаментами площадью 90—320 кв. м, на втором — отеля “Волна” и жилой высотки в форме паруса. Дома выставляются на продажу с чистовой отделкой. Спроектированы они так, что со всех балконов открывается вид на море и горы.

Значимый для Черногории проект строительства первого кондо-отеля стартовал в конце 2007 года и в этом году примет первых обитателей. Возведение Astra Montenegro стало возможным благодаря соглашению о стратегическом партнерстве, заключенному между MIRAX GROUP и правительством Черногории на Международной выставке коммерческой недвижимости MIPIM-2008 в Каннах. Стороны намерены содействовать развитию туристической привлекательности Черногории и укреплению имиджа страны как места для достойного отдыха. Поддержка местных властей ощутима. Первое, что видят прибывающие в аэропорт, — это гигантский плакат с изображением макета Astra Montenegro на центральной стене здания. Офис MIRAX GROUP находится в двух шагах от муниципалитета Будвы, на улицах города немало наружной рекламы Astra Montenegro.

В Краснодарском же крае