Гостиницы выкидывают номера

Недавно европейский рынок гостиничной недвижимости открыл сезон 2009 года: французский гостиничный фонд Capital France Hotel (CFH) под управлением Algonquin Asset Management France приобрел гостиницу Radisson Paris Boulogne, расположенную в юго-западной части Парижа (класс 4 звезды, 170 номеров) у Compagnie La Lucette.

Компания Jones Lang LaSalle Hotels (JLLH), которая выступила консультантом со стороны продавца, дает мрачные прогнозы на грядущий сезон. Согласно ее видению, в 2009 году на гостиничных рынках в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африки) произойдет рекордное снижение объема сделок: с 7,8 млрд евро по итогам 2008 года до 5 млрд, которые станут самым низким показателем за последнее десятилетие.

В России и других стран СНГ эксперты прогнозируют слабую инвестиционную активность не только в области гостиничной недвижимости, но и в гостиничном сегменте в целом. По оценкам Azimut Hotels Company (AHC), оборот российского рынка гостеприимства в 2008 году составил более 4,5 млрд долларов. По данным на середину прошлого года, на российском рынке работало порядка 265 гостиниц в составе сетей (два и более отеля под управлением одной компании). При этом сейчас инвесторы не отказываются от своих инвестпланов, но скорректируют их реальные объемы на 15-20% от прошлогоднего уровня, полагают в AHC.

«Все гостиницы на этапе открытия будут введены, но гостиницы, которые находятся в проектной стадии или на начальном этапе строительства, ждет «заморозка», — уверен замдиректора по развитию индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич. «Те проекты, которые предполагалось реконструировать, очевидно, тоже перенесут «до лучших времен», — добавляет старший вице-президент JLLH Марина Смирнова. — Гостиницы, готовящиеся к выходу, будут выходить, но не в установленные сроки: так, несколько раз переносилось открытие гостиницы Hyatt в Екатеринбурге, до сих пор не открыт Ibis в Омске».

Уже «замороженных» проектов на российском рынке предостаточно. Возведение отелей под брендом «Катерина-Сити» в Краснодаре (4 звезды, площадь 18,6 тысячи кв. м) может считаться замороженным, поскольку работы не ведутся, сообщает издание «Коммерческая недвижимость». В компании «Юмако», которая развивает эту сеть, BFM.ru сообщили, что указанные проекты переданы на реализацию неким партнерам.

Подвешен вопрос со сроком сдачи отеля под брендом Novotel (4 звезды, на месте первой городской больницы в Краснодаре), возводимым компанией «Кеско» (входит в группу компаний «Атэк»). «Сейчас идет процесс оформления земельных участков. Это сложный процесс, поэтому у нас пока нет возможности прогнозировать сроки сдачи отеля. Ясность появится только тогда, когда земельные участки будут оформлены», — пояснила BFM.ru руководитель пресс-службы ГК «Атэк» Елена Ухабина.

Массовые приостановки отельных проектов наблюдаются в Санкт-Петербурге. Группа Domina Prestige заявила о «заморозке» строительства гостиницы на Большой Морской улице, девелоперская компания «Адамант» отложила на более поздний срок строительство комплекса «Адамант-парк» (между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом). «Заморозил» до 2011 года строительство сети из 55 гостиниц в России уровня 3 и 4 звезды под брендом Corinthia и Corinthia-Intourist туристический холдинг ВАО «Интурист» (65,1% принадлежит АФК «Система»).

В то же время благодаря кризису гостиницы, находящиеся сейчас в стадии строительства, могут оказаться в более выгодной ситуации, чем уже эксплуатируемые комплексы. «Особенно если их собственники сумели получить кредиты до кризиса, по низким ставкам, — уточняет старший вице-президент JLLH Марина Смирнова. — Стоимость строительных работ сократилась, а эксплуатация этих гостиниц начнется, когда рынок будет выходить из кризиса». По ее словам, сейчас оценочная стоимость «бумажных» гостиничных проектов сократилась на 30-50% по сравнению с докризисной оценкой.

Может быть, поэтому в международных сетях в один голос говорят, что от планов развития в России не отказываются. «Мы не заморозили ни одного проекта в России. На самом деле мы недавно объявили о стратегическом сотрудничестве (с Regional Hotel Chain LLC, RHC), в рамках которого планируется открытие двадцати новых гостиниц Park Inn в России. Мы по-прежнему уверены в своей стратегии развития и планах застройки», — заверил BFM.ru директор по корпоративным коммуникациям Rezidor Hotel Group Рену Снеи (Renu Snehi).

О том, что планы по развитию в России не изменились, говорят и в компании Marriott International. «Мы планируем достроить три новых отеля в России в дополнение к восьми открытым ранее», — сказала BFM.ru старший директор по PR Marriott International Пола Батлер (Paula Butler). В 2009 году будет запущен столичный Renaissance Moscow Monarch Center Hotel, в 2010-м — отели Marriott St. Petersburg Mariinsky Theatre (Санкт-Петербург) и Marriott Hotel (Краснодар).

Как бы то ни было, российские компании не спешат начинать гостиничный бизнес в регионах — в том числе из-за длительных сроков окупаемости, поясняет Станислав Ивашкевич. По его мнению, принципиально период окупаемости отельных проектов с наступлением кризиса не увеличился — он, как и прежде, составляет 8-15 лет в зависимости от класса отеля. Например, приблизительная окупаемость отелей Ritz-Carlton — 20 лет, Holiday — 10 лет.

«Сейчас правильно построенные гостиницы в регионах продаются, причем, зачастую, на уровне себестоимости строительства и оснащения», — уточняет Ивашкевич. По его оценкам, строительство отеля уровня 3-4 звезды обходится в 100-150 тысяч долларов за номер, то есть в общей сложности порядка 10-30 млн долларов за объект.

Самая сложная ситуация сейчас у новых гостиниц, уверена старший консультант департамента консалтинга и оценки Colliers International Олеся Парпара. «Им нужно завоевывать свою позицию на рынке и в то же время окупать инвестиции, — поясняет она. — Между тем с началом кризиса в связи с общим сокращением деловой активности в стране наиболее сильно пострадал бизнес-туризм». А это крайне важное направление для гостиничного сектора, поскольку, по словам Олеси Парпары, в зависимости от города от 70% до 90% постояльцев гостиниц составляли приехавшие по делам.

Впрочем, Станислав Ивашкевич уверяет, что резкого падения загрузки отелей и снижения цен не произошло. По его оценкам, продажи номерного фонда упали на 10-30%. Для сравнения, в 1998 году они сократились в некоторых отелях с 70-80% до 30%. Но поскольку в регионах по-прежнему дефицит гостиничного фонда, из всей коммерческой недвижимости гостиницы понесли наименьшие потери, говорит эксперт. «Сейчас в регионах средняя цена по рынку принципиально не изменилась: в бывших советских гостиницах она составляет около 2,5 тыс рублей, в отелях — 3-4 тысячи. При этом загрузка отелей в регионах составляет порядка 40-50%», — приводит данные Станислав Ивашкевич.

«О снижении загрузки в регионах можно судить по падению объемов транспортных перевозок, — соглашается Марина Смирнова. — В январе пассажиропоток авиалиний снизился на 22%, что дает нам основание предположить, что на сопоставимую величину сократился спрос на гостиницы в регионах». Таким образом, за счет падения загрузки и увеличения объемов дисконтируемых категорий доходы гостиниц сократились в регионах примерно на 25-50% на номер, подсчитывает Марина Смирнова.

Источник: bfm.ru