Девелопмент отелей: главное – начинка

Улучшение экономической ситуации в России вызвало увеличение числа деловых поездок и развитие туризма. Это приводит к росту потребности в строительстве новых гостиниц и способствует повышению интереса российских и зарубежных девелоперов к реализации инвестиционных гостиничных проектов во всех регионах страны. У западных специалистов есть свои секреты в сфере девелопмента отелей.

В рамках Международного инвестиционного форума PROEstate представители компании GVA Sawyer провели семинар на тему «Основы практической деятельности в недвижимости». В рамках встречи они поделились своими профессиональными секретами с коллегами по бизнесу. Оказывается, при проектировании гостиницы нужно идти от конца к началу: выбор площадки под строительство становится не только не первым звеном в работе девелопера, а фактически завершающим. После него остается только создание архитектурного решения.

А знаете ли вы, что…

Существует несколько конкретных рекомендаций, соблюдение которых может значительно облегчить процесс девелопмента гостиницы или гостиничного комплекса. «Девелопер и гостиничный оператор заключают договор на гостиничное обслуживание. Я уверен, что идеальный вариант – заключение такого договора на самой ранней стадии. Лучше всего заранее знать все требования гостиничного оператора к площадке, где отель будет построен», – объясняет технический директор программы Citylights hotels компании GVA Sawyer Патрик Браун.

«Никогда нельзя принимать решение о пригодности площадки под строительство отеля без участия гостиничного оператора. Без него нельзя также выбирать формат будущей гостиницы», – подтвердила президент GVA Sawyer, партнер Вера Сецкая. По ее словам, необходимо заранее договориться о «звездности» отеля и сразу подписать два соглашения с гостиничным оператором – «Об управлении проектом» и «О техническом сопровождении».

Когда становится понятно, какой именно объект будет возводиться и на какого клиента он ориентирован, можно выбирать место будущей строительной площадки. При этом специалисты GVA Sawyer согласны с распространенным мнением, что в российских регионах пока нет четкой сегментации гостиниц по «звездной» категории.

Также на самой ранней стадии к проекту должен подключиться брокер. «Именно брокер рисует портрет конкретного клиента и называет уровень арендной ставки, приемлемый для данного клиента», – полагает вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук. По ее мнению, если департамент маркетинга дает обычно общие сведения, то брокер готов поделиться конкретными цифрами. При отсутствии таковых проект отеля рискует окупаться дольше, чем планируется изначально.

Наше или импортное

В сфере строительства гостиниц западные девелоперы достигли больших успехов. Никто из отечественных специалистов не отрицает, что на Западе есть чему поучиться. Самые современные технологии позволяют сочетать архитектурные изыски, доходность и обеспечение максимального комфорта гостям отелей. Поэтому, казалось бы, естественным ходом событий должно было стать повсеместное приглашение иностранных специалистов для разработки российских проектов гостиниц.

Тем не менее в последние несколько лет именно в этой области наблюдается склонность к созданию тандемов иностранных и российских зодчих. Это связано с тем, что, реализуя свои архитектурные фантазии, западные проектировщики не учитывают наших отечественных технических норм и требований российского законодательства. И все-таки первые такие тандемы были не всегда удачны.

«Мы сделали ошибку, пригласив для реализации одного из проектов отечественное и западное архитектурные бюро на свой выбор. Мы потеряли очень много времени, так как началась борьба амбиций. И теперь мы делаем иначе: приглашаем западного проектировщика и предлагаем ему привести с собой тех российских коллег, с которыми он сам привык работать. Их задача – адаптировать проект под наши СНИПы», – говорит Вера Сецкая.

При этом надо понимать, что у западных специалистов гораздо больше «набита рука». Каждый крупный международный оператор имеет концепцию и отработанную технологию строительства своего отеля, протестированную в разных регионах по всему миру. Например, количество общих площадей (коридоры, холл, вестибюли и др.) строго регламентировано. Если девелопер создает огромные роскошные площади без понимания этой концепции, отель не окупится в срок и не обеспечит ту рентабельность, которая заложена в бизнес-плане проекта. Поэтому существует мнение, что отели нерентабельны, а это не так.

Главное – начинка

Выбирая, где остановиться, клиент отеля первым делом смотрит на внешний вид холла, номера, ресторана и т. д. Однако для девелопера оболочка проекта имеет второстепенное значение. Все требования по техническому оснащению необходимо получить от гостиничного оператора. И сделать это следует заблаговременно. «Не все инвесторы понимают, насколько важны в гостиничном бизнесе такие вещи, как мебель и оборудование. Кстати, мебелью мы называем все, что упадет, если отель перевернуть вверх ногами», – рассказывает Патрик Браун. «Очень много отелей с красивой оболочкой, но с плохой инженерной начинкой», – резюмирует г-н Браун.

Удачное сочетание оболочки и начинки Вера Сецкая отметила в Golden Apple (бутик-отель в Москве). По ее словам, он отличается от большинства гостиниц современным дизайном. При этом общая идея яблока обыграна во всем, вплоть до того, что гостю в подарок дают большое красное яблоко. Это говорит о выдумке и создании комфортной среды, что для отеля является самым важным моментом.

Продавцы сна

Как шутят отельеры, их задача – продавать сон. Именно поэтому самым важным моментом при проектировании и строительстве гостиницы является электротехническое оборудование – все, что отвечает за температуру и влажность воздуха, освещение, тишину и т. п. Особенности технического оснащения могут во многом определить и вид будущего каркаса гостиницы.

Продавать сон выгодно. Тем не менее вложения в этот бизнес тоже требуются немалые. «Если говорить о крупных гостиничных комплексах, то для вхождения в проект требуется объем инвестиций более $100 млн. А еще чаще эта сумма равняется нескольким сотням миллионов. Инвесторы тоже требуются специфические – те, которые понимают суть гостиничного бизнеса», – сообщил председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер, выступая на семинаре перед коллегами.

По мнению Камерона Сойера, существует четыре этапа финансирования строительства отеля: начальный, долевое финансирование, кредитный и ипотечный. Начальный происходит на стадии подготовки проекта, затем наступает долевой этап. При вхождении в проект на этом этапе ожидается доходность от 15 до 22%. Как сообщил г-н Сойер, в Москве – доходность устанавливается на уровне примерно 15%, в российских регионах – 18–22%. От следующего – кредитного – этапа ожидается доходность около 12%. Ипотека же наступает уже после сдачи объекта в эксплуатацию.

Внутренняя норма доходности самого гостиничного бизнеса при грамотном подходе держится на уровне 40% – при условии привлечения кредитного капитала. Без кредитного капитала доходность объекта составляет более 20%.

Ошибочным является мнение, что уровень доходности пяти- и четырехзвездных отелей выше, чем объектов более низкой звездности. Самыми востребованными и быстро окупаемыми, как правило, оказываются трехзвездные отели, но только в том случае, если качество сервиса в них соответствует европейскому стандарту трехзвездности.

«Недвижимость – это не бетон и кирпичи. В основном, это – финансовые операции. И об этом не надо забывать», – подытожил свое выступление Камерон Сойер.

Познается в сравнении

Поскольку речь на семинаре шла исключительно о практических вещах, выступающие предложили сравнить два населенных пункта с точки зрения гостиничного девелопмента – города Балтимор на восточном побережье США и Новороссийск. «Они очень похожи. В 1960-е годы Балтимор практически «вымер». Сегодня в Новороссийске перед девелоперами стоят почти те же вопросы, что стояли 40 лет назад в Балтиморе», – поделился Камерон Сойер. Непонятно, для кого строятся новые здания. Однако улучшение экономической ситуации возвращает все на круги своя. Построенные в Балтиморе торговые центры и гостиницы в настоящее время