Приживутся ли кондо-отели под Москвой?

Инвесторы всегда заинтересованы в поиске новых рынков для максимально эффективного вложения денег. Один из сегментов, с недавнего времени обретший популярность в России, – инвестиции в гостиничный бизнес. Нет, речь не идет о покупке отелей целиком или об управлении отелями…

Такая практика, как продажа гостиничных номеров и апартаментов, широко распространена на Западе, преимущественно в курортных странах. Приобретая номер в собственность, новый владелец не только получает возможность постоянного бесплатного (за исключением гостиничного сервиса, который, как правило, оплачивается хозяином номера) проживания на территории гостиницы, но и обретает право сдавать свой номер в аренду постояльцам отеля. В международной практике подобные гостиничные комплексы стали называться кондоминиум-отели или гостиницы-совладения.

По словам директора по продажам IFA Hotels & Resorts Кита Джеймса, во всех проектах компании разработан специальный инвестиционный пакет для клиентов – программа гостиничного управления и аренды, предусматривающая 3 типа сдачи жилых апартаментов в аренду (долгосрочный контракт на аренду немеблированной комнаты; кратко- или среднесрочный договор на аренду меблированной комнаты). «Программа разработана как для покупателей, рассчитывающих только на доходы от инвестиций, так и для тех, кто рассматривает жилой комплекс как альтернативу проживанию в отеле», – рассказывает Джеймс.

Насколько часто встречается подобная практика в нашей стране? Учитывая то обстоятельство, что привлечение физических лиц как соинвесторов строительства гостиниц не регламентировано законодательными нормами, можно было бы прогнозировать настоящий бум участия граждан в строительстве отелей и, как следствие, развитие практики сдачи собственных номеров в аренду их владельцами. И действительно, подобные проекты встречаются на отечественном и в том числе подмосковном рынке.

Так, осенью текущего года начинает работу гостиничный комплекс «Бумеранг» в подмосковной Яхроме. К настоящему времени все 42 номера гостиницы уже выкуплены, и с момента начала работы комплекса управляющая компания будет сдавать номера в аренду, а собственники – получать прибыль в размере 80% (20% получает УК). Согласно расчетам ГК «Конкор» (которая осуществляла продажи номеров гостиничного комплекса «Бумеранг»), в среднем прибыль владельца номера составит порядка $3500 ежемесячно, и вложения в приобретение номера окупятся в среднем через 4 года.

Схожий проект реализуется в настоящее время и в курортном парке «Витро Вилладж Курорт» на Калужском шоссе (выступает застройщиком и продает апартаменты компания «Парк Групп»). Компания планирует в дальнейшем строительство еще 2 объектов – «Витро Вилладж Кантри» и «Витро Вилладж Клаб» (в районе Звенигорода и вблизи поселка Немчиновка соответственно). Согласно планам «Парк Групп», выкупленные номера будут сдаваться как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду.

Если принять на веру расчеты занимающихся проектами управляющих компаний, складывается впечатление, что приобретение в собственность с последующей сдачей в аренду гостиничных номеров и апартаментов – очевидно выгодное для будущих собственников предприятие: быстрая окупаемость делает участие в подобных проектах, безусловно, более прибыльным, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду.

«Продажа апартаментов (гостиничных или жилых, по принципу «доходного дома») выгодна обеим сторонам сделки. С одной стороны, это позволяет обеспечить приток финансов, необходимых для завершения проекта (особенно если речь идет о масштабных комплексах с развитой инфраструктурой). С другой стороны, покупатель гостиничного номера или квартиры в доходном доме выгодно вкладывает свои средства в недвижимость, постоянно растущую в цене. Кроме того, получает постоянную плату за ее аренду. Надо отметить, что владелец кондо-единицы автоматически становится совладельцем и мест общего пользования – лестниц, коридоров и т. п.», – рассказывает генеральный директор компании Becar. Commercial Property Игорь Галицин. Кроме того, по его словам, право собственности на жилую единицу или гостиничный номер свободно может продаваться, облагаться налогом или закладываться.

В то же время возникает ряд вопросов, ставящих под сомнение перспективность таких проектов в российских условиях. Так, по мнению вице-президента Федерации рестораторов и отельеров Вадима Прасова, учитывая особенности российского менталитета, практика приобретения гостиничных номеров в собственность вряд ли получит широкое распространение в России в ближайшее время. «Отечественная аудитория понимает подобное предложение следующим образом: приобретаешь гостиничный номер и получаешь доход. Однако здесь возникает масса вопросов: каким образом прописывается собственность покупателя, как фиксируется его доход, да и сама по себе инициатива вызывает следующие соображения: у компании не хватает средств для того, чтобы построить гостиницу самостоятельно, вот решили найти финансирование таким "экзотическим способом"», – предполагает Прасов.

Помимо этого, стоит вспомнить и традиционно негативное отношение наших соотечественников к таймшеру (прямые ассоциации с которым возникают, когда речь идет об описываемой практике), сложившееся в 90-е годы по вине массы недобросовестных фирм, работавших в конце 20 века на этом рынке. Впрочем, предупреждает Игорь Галицин, не стоит путать схему кондоминиума с таймшером: «В российской практике за таймшером закрепилось название «клубного отдыха в режиме разделенного времени». Объектом собственности в данном случае становится не жилая единица, а право на отдых».

Кроме того, говоря о жизнеспособности вышеописанной практики в российских условиях, не стоит забывать и о том, что доходность здесь напрямую зависит от так называемого коэффициента заполняемости гостиницы. Так, приводя сведения о заполняемости дубайских отелей IFA Hotels & Resorts, директор по продажам Кит Джеймс подчеркивает, что значение данного коэффициента составляет не менее 0,7, что и дает основания говорить о привлекательности для частных инвесторов предоставления своих номеров в аренду, особенно в долгосрочную. Что же касается подмосковных проектов, значение коэффициента заполняемости находится на ощутимо менее высоком уровне: «В той же Яхроме, как и в других горнолыжных отелях, загрузка в несезон – на довольно низком уровне», – считает Вадим Прасов. По его мнению, стоит прояснить также, кто будет заниматься вопросами коммуникаций, текущего ремонта помещения, различного рода коммунальными проблемами – разобраться, в какую сумму обойдется содержание номера, довольно сложно. «И, наконец, с юридической точки зрения разработка подобной сделки непроста и займет не один месяц», – подчеркивает Вадим Прасов.
Таким образом, востребованность отечественных проектов в данной сфере остается в настоящее время под вопросом, хотя, если попробовать посмотреть на вещи просто и представить себе приобретение гостиничного номера или апартаментов в Подмосковье исключительно как покупку загородной недвижимости, выгода не вызовет сомнений: учитывая тенденции загородного рынка, приобретение недвижимости в Подмосковье вряд ли утратит прибыльность в обозримом будущем.

Источник: Собственник