Гостиничный бизнес Новосибирска - оценка экспертов

Индустрия гостеприимства в Новосибирске — благодатный край для инвесторов: в условиях дефицита чуть ли не любой гостиничный проект будет успешным. Крупнейшие девелоперы и международные гостиничные сети интересуются Новосибирском и регулярно заявляют об амбициозных планах. Но большая часть из них так и остается нереализованной. Тот факт, что у гостиничного бизнеса в Новосибирске перспективы самые радужные, управляющий директор фонда London & Regional Properties (LRP) Дэвид Джеованис осознал уже в день своего приезда в Новосибирск: «В одной из ближайших к вокзалу гостиниц мне дали маленькую страшную комнату. Она стоила абсолютно безумных денег, если сравнивать с московскими ценами», — удивляется Джеованис.

Пока город не может предложить иностранным гостям ни нормального сервиса, ни адекватных цен на проживание, категоричен генеральный директор Regional Estate Group Дмитрий Сапунов. По его данным, норма для европейских стран — 50 гостиничных мест на 1000 человек, в то время как обеспеченность Новосибирска — лишь 2,2 места на тысячу. По итогам 2007 г. в городе имеется 3037 гостиничных мест при официальной численности населения 1,4 млн человек. Большая часть из гостиниц построена в советский период, устарела и не поддается никакой классификации, добавляет аналитик. Крупнейшие гостиницы — «Новосибирск» (448 мест), «Обь» (416 мест) , «Сибирь» (357 мест) , «Центральная» (300 мест) , «Северная» (289 мест), «Золотая долина» (190 мест). Сертификации по уровню звездности имеет только «Сибирь» — «три звезды». Примерно треть из них — ведомственные.

По данным института «Новосибгражданпроект», на крупные гостиницы приходится около 60% рынка гостиничных услуг Новосибирска в денежном выражении.

«В Новосибирске есть главное, что необходимо для успеха проекта гостиничной недвижимости, — это спрос со стороны представителей бизнеса», — подчеркивает генеральный директор «Хилтон-Новосибирск» Роджер Гарднер. Фактор сезонности, обрекающий гостиницы многих российских городов простаивать большую часть года, для Новосибирска практически не актуален, добавляет он. По его мнению, поток бизнес-туристов стабилен в течение всего года. «И в дальнейшем, с развитием экономики региона, их поток будет только расти», — прогнозирует отельер. Отель сети Hilton откроется в конце года. Его показатели будут не хуже, чем у московских гостиниц, ожидает Гарднер: в первый год своей работы уровень заполняемости составит 60%, в последующем — вырастет до 70%.

Отельерам в Новосибирске есть где развернуться: емкость только сегмента «четырех звезд» и выше составляет 400-500 номеров — это «два Хилтона», подсчитал независимый член совета директоров девелоперской компании «Сибакадеминвест» Сергей Дьячков.

Текущая потребность в гостиницах уровня «три звезды» и выше составляет от 500-600 мест, а в дальнейшем этот показатель будет расти на 10-15% в год, полагает аналитик ФИНАМа Екатерина Секенова.

Большинство гостиничных проектов остается нереализованным
Дефицит гостиниц признают даже городские власти. Они пытаются инициировать гостиничные проекты, предоставляя для строительства гостиниц лучшие участ- ки в городе. Однако часто их усилия не приносят желаемого результата. Самый яркий пример — история с проектом компании «РГС-недвижимость». В планах компании было создание трехзвездочного отеля на 186 номеров под управлением оператора Rezidor SAS. Для строительства отеля власти выделили один из лучших, с точки зрения гостиничных проектов, участков в городе — в Нарымском сквере, отмечает Сапунов.

Начало строительства было намечено на 2006 г., ввод в эксплуатацию — на 2008 г. Однако против создания отеля выступили местные жители. Их обращение в суд увенчалось успехом: в феврале 2007 г. суд Центрального района г. Новосибирска отменил распоряжение мэра города о возведении комплекса. Зона Нарымского сквера, где планировалось строительство, была признана зоной отдыха.

Также нереализованным остался один из самых громких проектов — четырехзвездочная гостиница Accor на 200 номеров в составе общественно-делового центра на площади Ленина. Компания «Моссиб» совместно с швейцарской Marc Rich Real Estate разработала проект комплекса и представила его на Градостроительном совете. Проект был одобрен. Мэрия выделила площадку, но жирную точку на проекте поставило несогласие единственного ведомства — Росохранкультуры.

Когда речь идет о проектах иногородних девелоперов, то наиболее частая причина неудач — это противостояние местных чиновников, считает гендиректор компании Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник. На втором месте — сложности, связанные с подключением к магистральным сетям, а также переводом земельных участков из одной категории в другую, перечисляет консультант.

Нет подвижек и в проектах, связанных с реконструкцией. Барнаульская компания «Сибма» приобрела еще в 2006 г. на торгах здание Совнархоза. «Сибма» объявила о намерении создания отеля «четыре звезды» и выше — но здание до сих пор функционирует как офисный центр. Не торопится и алтайский предприниматель Александр Ракшин, купивший в 2006 г. на муниципальном аукционе гостиницу «Центральная», планировавший реализовать проект пятизвездочной гостиницы.

Как правило, реконструкция подобных зданий проблематична, отмечает директор RID Analytiсs Елена Ермолаева. Задача «доделать» отель до «звездного» уровня часто оказывается невозможной из-за особенностей здания — например, строителям не удается изменить высоту потолков или шаг колон, отмечает Ермолаева. По ее мнению, единственным выходом оказывается снос строений и строительство с нуля, но и Совнархоз, и «Центральная» признаны памятниками и находятся под охраной государства.

Сами владельцы старого гостиничного фонда уверены, что их гостиницы будут востребованы у клиентов еще долго. «До сих пор все громкие заявленные проекты оказывались мыльными пузырями, — смеется владелец гостиницы «Новосибирск» Александр Эллерт. — В Новосибирске нет ни одного реализованного проекта».

Владелец действующего отеля River Park Ob Hotel (до 2006 г. действовал как «Гостиница «Обь») Олег Торопкин согласен с Эллертом: «Пройдет не одна пятилетка, прежде чем можно будет говорить о реальной конкуренции на новосибирском рынке». По его мнению, большинство заявленных проектов ориентировано на дорогой сегмент, в то время как основной платежеспособный спрос сосредоточен в сегменте стоимостью до 3 тыс. за номер в сутки. Спрос на более дорогие номера появляется лишь в отсутствие «демократичных» предложений — об этом свидетельствует анализ нашей статистики неудовлетворенных обращений, убежден Торопкин.

Комплексные проекты снижают риски девелоперов
Большинство заявленных крупных гостиничных проектов относится к сегменту многофункциональных центров, — в состав комплекса включены офисные или торговые пощади, отмечает Ермолаева. Это оправданно, ведь создание многофункциональных объектов позволяет оптимизировать конечный экономический результат. Как поясняет аналитик, сдача офисных и торговых площадей в аренду гарантирует менее обременительный, стабильный и прогнозируемый доход: например, офисные помещения окупаются в 2-2,5 раза быстрее, чем отель.

Первый гостиничный проект — Double Tree уровня «четыре звезды» — под управлением Hilton Int. также открылся в составе офисно-гостиничного комплекса. Его общая площадь — 26 870 кв. м, из них 10 тыс. кв. м занимает бизнес-центр класса «А». Директор по региональным проектам компании Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko (компания занимается брокериджем площадей) Максим Андрюхин считает, что офисная часть поможет не только быстрее окупить проект, но также будет генерировать поток постояльцев. «Сотрудникам компаний-арендаторов будет удобно поселиться в этом же здании», — полагает консультант.

По его словам, формируя пул арендаторов, Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko в первую очередь будет обращать внимание на географию бизнеса. «Мы отдаем предпочтение международным и федеральным компаниям, открывающим представительства в Новосибирске, — поясняет Андрюхин. — А размер помещений является вопросом второстепенным. Как правило, брокеры стремятся сдать помещения «крупной нарезкой», но если к нам обратится арендатор уровня Procter & Gamble или Microsoft c прось- бой снять неболь