Проблемы курортных объектов в России. Интервью с Ольгой Широковой

Одни отдыхают и расслабляются, другие на этом зарабатывают деньги — вот бесхитростная формула рынка рекреационной недвижимости. Однако сам рынок — вещь весьма сложная и неоднозначная. В России он на стадии формирования; и государство, и деловые круги только приходят к единому пониманию развития этого сегмента. О некоторых современных аспектах работы девелоперов на ниве индустрии отдыха рассказывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.

— Для начала давайте определимся с понятиями. Что такое рекреационная недвижимость?

— Давая определения, следует учитывать, что российский рынок достаточно молодой. Даже по традиционным сегментам, таким как жилая и коммерческая недвижимость, классификация не до конца устоялась. С рекреационными проектами еще сложнее, потому что о них заговорили только в последние два-три года. Кто-то трактует это понятие довольно широко, причисляя сюда любое жилье на побережье или гостиничный комплекс вне центра города. Мне ближе другое определение, предполагающее наличие объектов, cвязанных с оздоровлением, лечением, спортивными и развлекательными направлениями. Плюс особенности местности, в которой они расположены: целебные источники, грязи, горнолыжные спуски и т. п.

— Такие объекты существовали и раньше, почему о них вспомнили только сейчас?

— Да, существовали, и к тому же их активно строили, особенно в советский период. В то время этот сегмент был очень развит и популярен. Были самые различные курорты, и, что самое удивительное, многие их них сохранились до сих пор. Сегодня, конечно, к качеству жилищного фонда этих объектов можно предъявить массу претензий, но все, что касается рекреационной составляющей, в частности лечебной базы, находится в приемлемом состоянии. Это относится не только к курортам Черного моря с грязевыми и водолечебницами, но и к таким менее известным в масштабе страны, как, например, Белокуриха в Алтайском крае. Впрочем, на этапе развития рыночной экономики внимание девелоперов было приковано к более простым и понятным объектам — офисным, торговым, складским. Теперь ситуация заметно меняется.

— Почему?

— На мой взгляд, существует две основные причины. Доходность в других сегментах снижается, а конкуренция растет. Если раньше можно было построить любой торговый центр в любом месте, и он достаточно быстро окупался, то сейчас не каждый проект будет успешным. То же касается и офисных комплексов. В обоих случаях доходность сегодня составляет в среднем 8–12%. А еще два-три года назад мы говорили о 20–30%. Нынешняя цифра уже близка к европейским показателям, которые варьируются в пределах 5–6%, и в перспективе мы к ним придем. Это первая причина.

Вторая связана со спросом, на который также влияют два фактора: рост доходов населения (появление среднего класса) и «возвращение» российских туристов в Россию. У нас был достаточно длительный период, связанный с политическими и экономическими изменениями в стране, когда отдыхать на наших курортах было в принципе непрестижно, люди стремились поехать за границу. Поэтому примерно 10–12 лет подряд российский туристический поток был ориентирован исключительно на зарубежные страны, прежде всего на Турцию и Египет. Сейчас ситуация меняется и по курортам, и в целом по отношению к России. Мы наконец-то начинаем понимать, насколько богата и неповторима наша природа, насколько велики и разнообразны запасы исцеляющих источников. А если говорить на языке бизнеса, то после долгого перерыва спрос и предложение встретились, и это вызвало всплеск деловой активности в этом сегменте.

— И какова доходность рекрообъектов?

— Несколько ниже, чем в сегменте коммерческой недвижимости в целом. Впрочем, крупных реализованных рекреационных проектов пока нет, поэтому некоторые аналитики делают довольно оптимистичные прогнозы.

— Например?

— В среднем 9–10%. Однако доходность объектов среднего размера (в данном случае мы не принимаем во внимание особые экономические зоны туристско-рекреационного типа), которые первыми выйдут на рынок, думаю, будет даже выше. Когда предложение минимально, цены автоматически ползут вверх. Доходность проектов, которые появятся позже, составит в среднем 7–8%. Конечно, разброс может быть большим — от 5 до 15%. Все зависит от сложности и успешности проекта. Одно можно сказать наверняка: в выигрыше окажутся те девелоперы, кто будет работать в рамках госпрограмм, поскольку государство возьмет часть расходов (причем существенных) на себя, и за счет этого доходность их объектов, скорее всего, возрастет.

— Нам стало известно, что компания Blackwood подписала соглашение с администрацией Краснодарского края о привлечении инвесторов в местные рекреационные проекты. Их реализация может начаться уже в конце 2008 — начале 2009 года. Так ли это?

— Действительно, в марте этого года компания Blackwood подписала с администрацией Краснодарского края соглашение о привлечении инвесторов, причем не только в рекреационную недвижимость. Разумеется, санаторно-курортные объекты являются приоритетными и для нашей компании, и для Краснодарского края — в силу его географического положения, а также с учетом сочинской Олимпиады. В рамках данного соглашения, в частности, мы работаем с Агентством экономического развития Краснодарского края. В настоящее время проводим экспертизу проектов, которые предлагает агентство. Причем проекты эти расположены в разных городах и районах края. Это не только морское побережье, но и горы, а горы — это не только Красная Поляна. В крае много интересных мест, таких как Гуамка — уникальное горное ущелье с рекой и неповторимым климатом. В свое время здесь проходили релаксацию и восстановление советские космонавты после возвращения на Землю. А помогал им в этом целебный воздух. Сейчас здесь несколько обычных гостиниц. В планах строительство объектов, включающих SPA-комплексы. Кроме того, возможна организация пеших и конных прогулок, прокладка туристических маршрутов. В Мостовском районе края есть замечательные термальные источники, купаться в которых можно даже зимой. В этом месте еще нет качественных отелей, но оно своей первозданностью уже сегодня привлекает многих людей. Экотуризм для Краснодарского края — одно из наиболее перспективных направлений развития курортов.

— А каковы перспективы Сочи? Сейчас много говорят и пишут насчет будущего этого города.

— Я считаю, что исключительно как курорт Сочи не выживет, он не выдержит конкуренции с более привлекательными российскими и зарубежными здравницами. А вот если развивать деловую составляющую, то те объекты, которые сейчас строят, в том числе в рамках Олимпиады, имеют хорошую перспективу.

— Скажите, в чем слабые и сильные стороны рекреационной недвижимости с точки зрения девелопера?

— С одной стороны, реализация подобных проектов — дело весьма сложное и дорогостоящее. Кроме того, здесь неизбежно возникают вопросы, связанные с природоохранными ограничениями. Но с другой — это абсолютно ненасыщенный рынок, и первый, кто выйдет на него, «обречен» на высокую доходность по своим вложениям. Кроме того, если взять торговый центр, то в зависимости от качества средний жизненный цикл этого объекта составляет примерно пять, максимум десять лет. Курортные проекты (и опыт советского строительства тому подтверждение) могут существовать без глобальной реконцепции 20–25 лет и приносить стабильный доход.

— Тем не менее через определенное время любое здание требует ремонта, полной или частичной реконструкции. Не отпугнет ли редевелопмент потенциальных инвесторов?

— Конечно, редевелопмент в рекреационном сегменте, равно как и в других, — вещь довольно дорогая. И затраты здесь могут быть сопоставимы с затратами на новое строительство. Наиболее перспективный путь, и он заявляется в большинстве проектов курортной недвижимости, — это покупка объекта, его эксплуатация и параллельное строительство новых объектов на том же участке. Уже существующие корпуса реконструируют, но на более поздних фазах. Таким образом, обеспечивается непрерывное функционирование объекта, не теряется целевая аудитория и, разумеется, прибыль.

На самом деле большая часть санаториев была рассчитана на пофазное возведение. Этот принцип сущес