Семь бед — один отель

В пределах Садового кольца не может существовать гостиница эконом-класса.

"Для чего я должен строить трехзвездные гостиницы себе в убыток, если это не нужно ни Москве, ни московским чиновникам?" — говорит Игорь Лаврик, гендиректор ЗАО "Стабильная линия", вложивший на сегодняшний день более $8,5 млн в создание сети малых гостиниц. До него никто не брался за подобное строительство в Москве. И вряд ли теперь возьмется.

Жильцы уже несут деньги

Игорь Лаврик родился в Полтаве в семье военного во время очередного переезда. После школы Игорь отслужил в армии, окончил факультет электронно-вычислительной техники Московского лесотехнического института и устроился работать на завод счетно-аналитических машин. Оттуда в 1992 году Игорь ушел в самостоятельное плавание и создал многопрофильную компанию "Стабильная линия". В 1993 году он на время отвлекся от собственного бизнеса — возглавил транспортный департамент российско-канадской фирмы по экспорту металла.

— Но в 1996 году я вернулся в "Стабильную линию" и полностью сосредоточился на ее деятельности,— рассказывает Игорь.— Все эти годы компания продолжала благополучно развиваться, я оставался одним из основных ее акционеров. Мы покупали предприятия, находившиеся на грани банкротства, поднимали их, запускали и продавали. Первым был Калужский завод строительных материалов, затем Воронежский завод строительно-алюминиевых конструкций.

У компании были и продюсерские проекты в кино. "Стабильная линия" продюсировала фильмы "Шизофрения" и "Рождественская мистерия". По словам Игоря, много денег на кино он не заработал. Но на развитии компании этот опыт сказался положительно.

— К 2000 году я уже чувствовал себя в бизнесе очень уверенно и обратил внимание на московскую недвижимость: тогда столицу охватил настоящий строительный бум. В 2001 году мы приняли участие в финансировании строительства пятизвездного отеля Ararat Park Hyatt Moscow. После этого я решил полностью посвятить себя гостиничному бизнесу. Провел маркетинговые исследования и выяснил, что наибольшим дефицитом в столице являются трехзвездные отели. В те годы шло их активное перепрофилирование в четырех- и пятизвездные.

Совсем старые гостиницы сносились, а новые планировалось размещать на городских окраинах согласно разработанной властями концепции. Строить отели тогда мало кто стремился, в основном все занимались офисами, жильем, торговыми центрами. Жилой фонд продавали на стадии фундамента: вырыл котлован— и жильцы уже несут тебе деньги. То же самое торговля и офисы. Начал строить — и уже можешь брать деньги за будущую аренду. Что касается гостиниц, то их строительством в Москве занимались только крупные специализированные иностранные компании и единичные российские холдинги, рискнувшие попробовать в этой нише свои силы.

Игорь Лаврик оказался одним из немногих смелых — он решил не просто строить трехзвездные отели, но и делать это в самом центре столицы. Сам он признается, что на тот момент это были наименее прибыльные инвестиции.

— Выгодные сферы бизнеса давно поделены, например, жилищное строительство курируется чиновниками в соответствии с их профессиональной деятельностью. Чтобы войти в этот бизнес, нужны очень большие деньги. Мы же не настолько крупная компания.

Большие надежды Игоря на успех были вызваны нормативными документами правительства Москвы, в большом изобилии выпускавшимися в конце 1990-х — начале 2000-х годов. В частности, в 1997 году было издано распоряжение "О создании в Москве сети малых гостиниц". Также предусматривалось развитие туристических маршрутов, например, "Туристическая миля", и требовалось наличие дешевых номеров.

Ни одно не сработало

В 2002 году компания "Стабильная линия" разработала концепцию по строительству сети трехзвездных гостиниц и обратилась к мэрии Москвы с просьбой ее поддержать.

— Идея была такова: город выделяет нам десяток участков земли в центре, где когда-то были расположены памятники архитектуры. Мы восстанавливаем утраченные памятники, размещаем в них малые отели и передаем их в собственность города. В качестве компенсации наших затрат город не берет с нас плату за аренду и заключает договор на 49 лет. И Москва в этом случае только выигрывала. Город получил бы бесплатно восстановленные памятники архитектуры, гостиничный фонд, налоговые поступления, рабочие места, приток туристов.

В правительстве Москвы заинтересовались проектом. В 2002 году компании выделили пять участков земли, был заключен инвестиционный контракт на строительство пяти мини-отелей.

Застройщику пообещали льготы в виде освобождения от платы за подключение к городским инженерным сооружениям.

— Затратный механизм на строительство пятизвездной и трехзвездной гостиницы практически одинаков. То же самое подключение сетей, рытье котлована, строительные материалы и рабочая сила. Разница только в цене отделочных работ и внутренней инженерии, но в общей стоимости строительства это небольшой процент. В то же время их восполнительный механизм сильно отличается. В трехзвездной гостинице номер стоит $180–400, в пятизвездной — $500–1500. Поэтому срок окупаемости первой в два-три раза дольше и составляет примерно 12–15 лет.

Благодаря постановлению правительства цена строительства теоретически должна была уменьшиться для нас на 40–50% и срок окупаемости падал до шести-восьми лет. Мы соблазнились на эти постановления, но в итоге ни одно из них не сработало, за исключением земельных отношений: с июля 2005 года московское правительство предоставило инвесторам, развивающим отели, льготные ставки по аренде земельных участков на уровне 0,01% от кадастровой стоимости земли в период строительства и трех лет эксплуатации. Однако и тут не все просто: стоимость услуг департамента земельных отношений по оформлению компенсационного дополнения к основному договору аренды земли оказалась в шесть раз дороже самой ставки аренды.

Все это происходит из-за того, что правительство Москвы выпустило из-под своего контроля все отношения с техническими и коммунальными службами. Вот и оказалось, что компания ни разу не смогла воспользоваться обещанными городскими властями преференциями из-за категорического отказа всех предприятий и организаций предоставлять эти льготы. Когда мы попытались подключить нашу первую гостиницу "Ассамблея Никитская" к электромощности, в ОАО "Московская городская электросетевая компания" (МГЭСК) нам сказали, что трансформатор старый и подключить к нему гостиницу невозможно.

Если же мы хотим получить электрообеспечение, то должны снести старую подстанцию и построить новую за свой счет. Стоимость этих работ они оценили в 10 млн руб. Далее мы были вынуждены подписать соглашение о порядке компенсации потерь между ОАО МГЭСК и ЗАО "Стабильная линия", куда входил перечень имущества, подлежащего передаче на баланс ОАО МГЭСК на сумму свыше 11 млн руб.

Оборудование старой трансформаторной подстанции также было сдано в ОАО МГЭСК. При этом нам заявили, что в случае нашего отказа от подписания этих документов они заведут на нас дело за слом старой подстанции, новую подстанцию на обслуживание не возьмут и не присоединят нас к электромощности.

К вышеперечисленным трудностям добавилась еще одна: "Стабильная линия" была вынуждена укреплять фундамент жилого аварийного дома, расположенного рядом со стройплощадкой.

— Жители писали письма во все инстанции и кричали, что их дом разваливается из-за нашей стройки, хотя еще в 1935 году при строительстве их дома официально задокументировано много нарушений. Своими действиями жители навлекали на нас постоянные проверки контролирующих служб, которые задерживали строительство, и мы, оплачивая простои субподрядчикам, несли громадные убытки. Но и это еще не все. Неожиданно более чем в два раза подорожали бетон и растворы. Вдобавок строительство осуществлялось в то время, когда европейская денежная система переходила с долларового на еврообращение. В результате все цены автоматически выросли на 25%.

Жизнь богатых буржуа

В итоге вместо запланированных $4 млн на строительство первой гостиницы сети трехзвездных отелей "Ассамблея" было потрачено $8,5 млн.

— Было вло